2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點:學(xué)習(xí)成本法

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　　學(xué)習(xí)成本法應(yīng)把握以下幾點：

　　(1)投資利潤率：“投資利潤率”在2004年、2003年、2002年的考試中，以不同的試題形式出現(xiàn)，2005年、2006年理論與方法教材去掉了投資利潤率，從2007年開始，教材又加上該內(nèi)容，而且是考試必考內(nèi)容，一定要搞明白其計算基數(shù)。

　　(2)教材從2007年，成本法最大的變動知識點也是很重要的兩點：一是對經(jīng)濟(jì)壽命作了修訂，當(dāng)經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期。當(dāng)土地使用期限屆滿。分受讓人申請續(xù)期和不申請續(xù)期兩種情況;二是銷售費用計算利息。銷售費用計息時，一定要先區(qū)分清銷售費用發(fā)生的時間，即銷售之前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用。

　　(3)在通常情況下，土地報酬率一般指的是年報酬率。

　　(4)開發(fā)利潤無論是在成本法中還是假設(shè)開發(fā)法中都不計息。

　　(5)關(guān)于單利和復(fù)利，存款和貸款，可以用單利，也可用復(fù)利。只是為了計算的方便，根據(jù)單利和復(fù)利的換算公式，把單利換算成復(fù)利。

　　(6)傳統(tǒng)方法雖然不考慮各項收入、支出的時間。但是一定要計算利息。

　　(7)在計算建筑物折舊的時候，可分兩種情況考慮：住宅與非住宅，住宅是自動續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊，對于非住宅，要區(qū)分約定不可續(xù)期或未約定不可續(xù)期兩種情形。

　　(8)重新購建價格含義中有“購”和“建”雙重含義，對于重新購置的價格，是要用市場法來求取的，對于重新建造的價格是積算價格，可用成本法計算。

　　(9)征收國有土地上的建筑物來獲得土地是指城市房屋拆遷情形，征收是收回土地使用權(quán)，征用是暫時借用土地使用權(quán)，其中，土地所有權(quán)沒有改變。

　　(10)為了更好的加深對功能折舊的理解，現(xiàn)提供一個公式，僅供參考!該功能落后空調(diào)系統(tǒng)的重建成本(現(xiàn)有項目成本)一該落后空調(diào)已計提折IH+修復(fù)成本(拆除該功能落后空調(diào)所必需的費用一該功能落后空調(diào)系統(tǒng)可回收的殘值+安裝新的功能先進(jìn)空調(diào)所必需的費用)一該新的功能空調(diào)系統(tǒng)如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用=可修復(fù)的功能落后引起的折舊。

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