2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

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　　第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

　　第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

　　一、投資組合理論

　　投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對(duì)相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。在高通脹的時(shí)候投資項(xiàng)目甲的收益增長(zhǎng)可能會(huì)超過(guò)通脹的增長(zhǎng)幅度，而投資項(xiàng)目乙的收益可能會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。換句話說(shuō)，目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。

　　大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。

　　風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素，國(guó)家金融狀況等)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)(個(gè)別投資項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等)所組成。通過(guò)投資組合理論的原則，雖可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少，但系統(tǒng)性市場(chǎng)因素仍然存在。由于這個(gè)原因，市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)率變成了某一種投資項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)變化反應(yīng)幅度的評(píng)估。

　　二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　由投資組合理論引伸出來(lái)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型 (Capital Asset Pricing Model) 便能更好地分析這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系。資本資產(chǎn)定價(jià)模型與公式 的意義是一致的，在該模型分析下，一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上這項(xiàng)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)(這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項(xiàng)目的市場(chǎng)收益率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。很巧合，這個(gè)概念與房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個(gè)選擇標(biāo)準(zhǔn)，即機(jī)會(huì)成本標(biāo)準(zhǔn)，十分相似?；谶@個(gè)原因，我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

　　在房地產(chǎn)投資評(píng)估過(guò)程中，一個(gè)影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。機(jī)會(huì)成本是資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會(huì)的收益。這個(gè)收益應(yīng)等于上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益，如國(guó)債收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于機(jī)會(huì)成本再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 (Risk Pemium)。

　　假設(shè)整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是0.4，則房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率按上述公式的分析應(yīng)為： r=10%+0.4×(20%-10%)=14%

　　【例題】 某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是( )?

　　A.0.57

　　B.0.74

　　C.0.80

　　D.1.04

　　【答案】B 解析：由公式知：12%=3.5 %+βj(15 %?3.5%)，故βj=0.74

　　新西蘭的布朗教授(g.r.brown)把這種分析應(yīng)用到不同房地產(chǎn)子市場(chǎng)來(lái)測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。首先假設(shè)在1984年英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整體投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.2，通過(guò)回歸模型，計(jì)算出各子市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為：零售商業(yè)用1.16、寫字樓0.87、工業(yè)物業(yè)0.69。由于資本資產(chǎn)定價(jià)模型是基于整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的變化而做出分析的，上述的這些系數(shù)也要分別乘以房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)而轉(zhuǎn)化為個(gè)別子市場(chǎng)相對(duì)于整體投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。結(jié)果如下：零售商業(yè)用房0.23、寫字樓0.17、工業(yè)物業(yè)0.14。

　　通過(guò)這個(gè)模型的計(jì)算，再假設(shè)新西蘭當(dāng)時(shí)的國(guó)家債券的收益率9%，則可測(cè)算出每一個(gè)子市場(chǎng)應(yīng)利用的折現(xiàn)率為：零售商業(yè)用房11.07%、寫字樓10.53%、工業(yè)物業(yè)10.26%。

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