2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點剖析2

　　房地產(chǎn)估價理論與方法――專業(yè)估價存在的基本前提

　　導讀：一種職業(yè)乃至一個行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會對它有內(nèi)在需要的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強制要求是難以維持長久的。

　　因此，如果社會大眾無法認識或了解一種職業(yè)和行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)和行業(yè)對社會福利及社會進步帶來的貢獻，那么這種職業(yè)和行業(yè)就難以在現(xiàn)代競爭激烈的社會中存在下去，更不用說要持續(xù)發(fā)展了。

　　雖然任何資產(chǎn)在交易時都需要衡量和確定價格，但并不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常不需要專業(yè)估價。

　　例如，2004年11月25日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]16號)第四條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進行價格評估。

　　對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見，一種資產(chǎn)只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。

　　這是因為：①一種資產(chǎn)如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通過簡單的比較)便可以得知，就不需要專業(yè)估價;

　　②一種資產(chǎn)雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價的花費與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價顯得不經(jīng)濟，則也不需要專業(yè)估價。

　　例題：房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有(　)(2001年、2005年試題)

　　A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

　　B.政府部門要求估價

　　C.房地產(chǎn)的價值量較大

　　D.估價人員要求估價

　　答案：AC

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