2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》權(quán)威模擬卷五

　　一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

　　1.投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指(　　)。

　　A.房地產(chǎn)管理投資

　　B.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)營投資

　　2.中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需擴展房地產(chǎn)(　　)渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。

　　A.間接融資

　　B.直接融資

　　C.基金融資

　　D.債券融資

　　3.投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后推向市場銷售，并以此獲得利潤的過程是指(　　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　B.房地產(chǎn)直接投資

　　C.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　D.房地產(chǎn)間接投資

　　4.如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0.4，房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率為(　　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　5.根據(jù)(　　)的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

　　A.房地產(chǎn)交易方式

　　B.房地產(chǎn)交易順序

　　C.購買房地產(chǎn)目的

　　D.房地產(chǎn)類型

　　6.某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是(　　)。

　　A.0.4月

　　B.2.5月

　　C.0.4年

　　D.2.5年

　　7.某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為(　　)。

　　A.9.00%

　　B.8.05%

　　C.30.00%

　　D.7.52%

　　8.為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用(　　)發(fā)包。

　　A.專業(yè)工程

　　B.建筑工程全過程

　　C.分部工程

　　D.分階段

　　9.承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應在(　　)內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。

　　A.半個月

　　B.一個月

　　C.一個半月

　　D.二個月

　　10.隨著行業(yè)市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為(　　)。

　　A.市場港量

　　B.市場預測量

　　C.市場最低量

　　D.市場最高量

　　11.市場的客體通常是指(　　)。

　　A.買家

　　B.賣家

　　C.交易對象

　　D.交易價格

　　12.在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等項工作的，一般是(　　)。

　　A.建筑師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　13.決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的最主要因素是(　　)。

　　A.滿足購買者使用要求

　　B.購買者支付能力

　　C.物業(yè)預期收益

　　D.物業(yè)用途

　　14.按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場的(　　)。

　　A.存量規(guī)模

　　B.租金水平

　　C.開發(fā)成本

　　D.資本化率

　　15.設(shè)計合理、功能齊全是居住建筑受市場歡迎的先決條件，一般認為(　　)m2建筑面積的戶型較為理想。

　　A.70-ll0

　　B.80-l20

　　C.90-130

　　D.100-150

　　16.某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是(　　)。

　　A.1.061

　　B.0.061

　　C.0.500

　　D.0.060

　　17.某家房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款1 000萬元，期限為2年，年利率為12%，若借貸雙方約定按季度付息，則房地產(chǎn)企業(yè)每次為該筆貸款支付的利息總額是(　　)萬元。

　　A.120

　　B.200

　　C.220

　　D.240

　　18.基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，決定基準收益率大小的因素主要是(　　)。

　　A.行業(yè)平均收益率

　　B.資金成本

　　C.項目風險

　　D.資金成本和項目風險

　　19.按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的(　　)。

　　A.相互影響性

　　B.適應性

　　C.不一致性

　　D.保值性與增值性

　　20.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計為(　　)。

　　A.開發(fā)建設(shè)投資

　　B.經(jīng)營成本

　　C.流動資金

　　D.運營費用

　　21.已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5 000萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為2 000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為800萬元、年平均稅后利潤為600萬元。該投資項目的資本金利潤率為(　　)。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.45%

　　D.50%

　　22.一購房者購買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購買的價格為150萬元，其中購房者自有現(xiàn)金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率是(　　)。

　　A.14%

　　B.10%

　　C.33%

　　D.15%

　　23.開發(fā)項目總投資包括(　　)和經(jīng)營投資。

　　A.前期投資

　　B.后續(xù)投資

　　C.建設(shè)投資

　　D.管理投資

　　24.企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務費用

　　A.經(jīng)營成本

　　B.開發(fā)產(chǎn)品成本

　　C.期間費用

　　D.開發(fā)項目總投資

　　25.動態(tài)投資回收期是指項目以(　　)抵償全部投資所需的時間。

　　A.凈現(xiàn)金

　　B.凈收益

　　C.凈現(xiàn)值

　　D.財務凈現(xiàn)值

　　26.下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是(　　)。

　　A.投資利潤率

　　B.投資回報率

　　C.貸款利率

　　D.成本利潤率

　　27.公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于(　　)。

　　A.土地費用

　　B.前期工程費

　　C.房屋開發(fā)費

　　D.管理費用

　　28.當開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關(guān)單位進行驗收的是(　　)。

　　A.開發(fā)商

　　B.設(shè)計單位

　　C.承包商

　　D.監(jiān)理單位

　　29.下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是(　　)。

　　A.土地購置貸款

　　B.土地儲備貸款

　　C.土地開發(fā)貸款

　　D.建設(shè)貸款

　　30.下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是(　　)。

　　A.抵押貸款還本付息

　　B.管理人員工資

　　C.公共設(shè)施維修費

　　D.保險費

　　31.房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性的經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣，要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，必須首先做好(　　)工作。

　　A.施工圖設(shè)計

　　B.可行性研究

　　C.成本收益分析

　　D.項目建設(shè)書的編制

　　32.房地產(chǎn)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關(guān)單位進行驗收的單位是(　　)。

　　A.開發(fā)商

　　B.承包商

　　C.相關(guān)的政府部門

　　D.監(jiān)理單位

　　33.某物業(yè)當前的市場售價為5 000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相當，如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應當確定為(　　)元/m2。

　　A.467.25

　　B.448.24

　　C.498.53

　　D.482.79

　　34.某項目的同類物業(yè)市場平均銷售價格為2 500元/m2，資金收益率為15%，若項目建成后用于出租，則月租金水平可定為(　　)元/m2。

　　A.50.6

　　B.60.6

　　C.34.8

　　D.44.6

　　35.對于收益性物業(yè)的管理費和利潤通常是物業(yè)(　　)的一個百分比。

　　A.有效毛租金收入

　　B.凈經(jīng)營收入

　　C.潛在毛租金收入

　　D.稅后現(xiàn)金流

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1.地產(chǎn)業(yè)投資的物業(yè)類型包括(　　)。

　　A.居住物業(yè)

　　B.商用物業(yè)

　　C.工業(yè)物業(yè)

　　D.特殊物業(yè)

　　E.運輸物業(yè)

　　2.房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括(　　)。

　　A.總量結(jié)構(gòu)

　　B.區(qū)域結(jié)構(gòu)

　　C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　D.供求結(jié)構(gòu)

　　E.資金結(jié)構(gòu)

　　3.從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在(　　)。

　　A.第一階段

　　B.第二階段初期

　　C.第三階段初期

　　D.第三階段

　　E.第四階段

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費”，包括(　　)。

　　A.營業(yè)稅

　　B.教育費附加

　　C.城市維護建設(shè)稅

　　D.房產(chǎn)稅

　　E.土地使用費

　　5.開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括(　　)等。

　　A.保險合同

　　B.分包合同

　　C.銷售合同

　　D.勘察設(shè)計合同

　　E.加工合同

　　6.按消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是(　　)。

　　A.同質(zhì)偏好市場

　　B.分散偏好市場

　　C.個別偏好市場

　　D.集群偏好市場

　　E.彌隙市場

　　7.定義市場區(qū)域工作主要包括(　　)。

　　A.描繪市場區(qū)域的發(fā)展前景

　　B.描繪市場區(qū)域

　　C.在相應地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型

　　D.在相應地圖上標出市場區(qū)域的邊界

　　E.解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)

　　8.資金的時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有(　　)。

　　A.風險因素

　　B.資本化率

　　C.通貨膨脹率

　　D.投資利潤率

　　E.資金總額

　　9.影響購買者的心理因素有(　　)。

　　A.動機

　　B.感覺

　　C.學習

　　D.信念和態(tài)度

　　E.欲望

　　10.一般將產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本分為(　　)。

　　A.生產(chǎn)成本

　　B.銷售費用

　　C.經(jīng)營費用

　　D.機會成本

　　E.全壽命費用

　　11.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有(　　)。

　　A.自我消費

　　B.房地產(chǎn)保值

　　C.房地產(chǎn)增值

　　D.開發(fā)利潤

　　E.出租收益

　　12.在一個房地產(chǎn)項目進行風險分析的過程中，風險評價的主要任務是(　　)。

　　A.選出最佳方案

　　B.檢驗各風險因素

　　C.對評價指標的影響

　　D.對風險對策的建議

　　E.定量確定風險大小

　　13.債務融資的資金融出方所獲得的報酬有(　　)。

　　A.項目投資形成的可分配利潤

　　B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

　　C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用

　　D.租售收益

　　E.股息

　　14.物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有(　　)。

　　A.可出租或可使用面積

　　B.出租方的商業(yè)信譽

　　C.基礎(chǔ)租金與市場租金

　　D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　E.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績

　　15.影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有(　　)。

　　A.自然特征，如山地和河流等

　　B.細分市場

　　C.人口密度的大小

　　D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍

　　E.競爭性項目的區(qū)域

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.投資決策分析主要包括市場分析和項目財務評價兩部分工作，它要在開始動工建設(shè)之前進行，以便開發(fā)商考慮有關(guān)建設(shè)問題。 (　　)

　　2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記不僅是房地產(chǎn)市場管理的基礎(chǔ)和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權(quán)登記管理過程中具體實施。 (　　)

　　3.房地產(chǎn)的價格是由市場決定的，因此，金融資本供給方的決策不會影響房地產(chǎn)市場的價格。 (　　)

　　4.目前在我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。(　　)

　　5.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機構(gòu)負責工程項目管理。 (　　)

　　6.房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點，此時房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。(　　)

　　7.居住區(qū)總用地是指居住范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。 (　　)

　　8.名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。 (　　)

　　9.開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。 (　　)

　　10.通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負面影響，沒有正面影響。 (　　)

　　11.資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的必要補償。 (　　)

　　12.投資利潤率分為開發(fā)投資的利潤率和開發(fā)投資的投資利潤率。 (　　)

　　13.在開發(fā)商與承包商之間的各種合同文件的履行過程中，有關(guān)工程的洽商、變更等書面文件，優(yōu)先于合同通用條款。(　　)

　　14.隨著時間周期的延長，房地產(chǎn)市場的價格彈性逐漸增大。(　　)

　　15.顧客并不總是對價格變動做出與房地產(chǎn)商價格變動的原因或動機不一致的解釋，無論是削價還是提價，顧客對其理解都不利于房地產(chǎn)商。(　　)

　　四、計算題(共2題，20分。要求列出算式，計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)

　　1.某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一個專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元/m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期l0年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率達到12%，試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價(計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費，計算結(jié)果精確到元)。

　　2.某投資者以分期付款的方式購買了一個寫字樓單元用于出租經(jīng)營。項目現(xiàn)金流量如下表，目標收益率ic=15%，目標投資回收期Pc=10年。試確定項目的財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率及動態(tài)投資回收期，并判斷項目財務可行性。