2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》權(quán)威模擬卷二

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)涉及變動(dòng)和可能性，變動(dòng)又可用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)就(　　)。

　　A.越大

　　B.越小

　　C.不存在

　　D.分散

　　2.不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值(　　)。

　　A.下降

　　B.上升

　　C.不變

　　D.不能確定

　　3.下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是(　　)。

　　A.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)

　　B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　C.政策風(fēng)險(xiǎn)

　　D.比較風(fēng)險(xiǎn)

　　4.已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為(　　)萬元。

　　A.55.0

　　B.85.6

　　C.150.0

　　D.123.6

　　5.某家庭購(gòu)買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/m2，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余通過申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為(　　)元。

　　A.1002.45

　　B.1012.45

　　C.1027.42

　　D.1037.45

　　6.根據(jù)(　　)的不同，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)。

　　A.房地產(chǎn)交易方式

　　B.房地產(chǎn)交易順序

　　C.房地產(chǎn)交易目的

　　D.房地產(chǎn)類型

　　7.指針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系;并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判斷供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)的是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　B.房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)

　　C.房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

　　D.房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)

　　8.當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求增長(zhǎng)趕不上供給增長(zhǎng)的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況是指(　　)。

　　A.房地產(chǎn)泡沫

　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)

　　C.房地產(chǎn)適度經(jīng)營(yíng)

　　D.房地產(chǎn)過剩

　　9.當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步就是(　　)。

　　A.確定建設(shè)施工的各種圖紙準(zhǔn)備就緒

　　B.完成全體工作人員的篩選工作

　　C.獲取土地使用權(quán)

　　D.明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資

　　10.當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了(　　)。

　　A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　B.隨行就市定價(jià)法

　　C.目標(biāo)定價(jià)法

　　D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　11.所有消費(fèi)者具有大致相同偏好的市場(chǎng)細(xì)分模式是(　　)。

　　A.同質(zhì)偏好

　　B.分散偏好

　　C.集群偏好

　　D.自然細(xì)分市場(chǎng)

　　12.在目標(biāo)市場(chǎng)的選擇模式中，企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品，屬于(　　)。

　　A.選擇專業(yè)化

　　B.單一市場(chǎng)集中化

　　C.市場(chǎng)專業(yè)化

　　D.產(chǎn)品專業(yè)化

　　13.在復(fù)雜購(gòu)買行為中，購(gòu)買者的決策過程由(　　)階段構(gòu)成。

　　A.引起需要→評(píng)價(jià)方案→收集信息→決定購(gòu)買→買后行為

　　B.收集信息→評(píng)價(jià)方案→引起需要→決定購(gòu)買→買后行為

　　C.收集信息→引起需要→評(píng)價(jià)方案→決定購(gòu)買→買后行為

　　D.引起需要→收集信息→評(píng)價(jià)方案→決定購(gòu)買→買后行為

　　14.下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是(　　)。

　　A.消費(fèi)者行為調(diào)查

　　B.市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查

　　C.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

　　D.市場(chǎng)需求容量調(diào)查

　　15.在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置與合理空置率的關(guān)系是(　　)。

　　A.空置率=合理空置率

　　B.空置率<合理空置率

　　C.空置率>合理空置率

　　D.不能判斷

　　16.銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是(　　)元。

　　A.1005.56

　　B.1010.56

　　C.1110.56

　　D.1115.56

　　17.已知某筆貸款年利率為12%，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是(　　)。

　　A.12.35%

　　B.12.55%

　　C.12.68%

　　D.12.93%

　　18.某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款。已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是(　　)元。

　　A.2040.8

　　B.3451.83

　　C.5089.1

　　D.6666.7

　　19.下列選項(xiàng)中，(　　)更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。

　　A.開發(fā)工作量

　　B.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

　　C.經(jīng)營(yíng)收入

　　D.投資數(shù)額

　　20.已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬元;折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是(　　)。

　　A.11.12%

　　B.11.36%

　　C.11.66%

　　D.12.95%

　　21.房地產(chǎn)項(xiàng)目的I臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到(　　)的極限值。

　　A.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

　　B.最大費(fèi)用

　　C.利潤(rùn)為零

　　D.最大利潤(rùn)

　　22.以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是(　　)。

　　A.單元估算法

　　B.單位指標(biāo)估算法

　　C.工程量近似匡算法

　　D.概算指標(biāo)估算法

　　23.某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500×104 m2，預(yù)測(cè)銷售量為450×104 m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是(　　)×104 m2。

　　A.475

　　B.600

　　C.450

　　D.490

　　24.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)(　　)內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

　　A.動(dòng)態(tài)投資回收期

　　B.項(xiàng)目壽命期

　　C.計(jì)算期

　　D.開發(fā)期

　　25.初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá)(　　)，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。

　　A.±5%

　　B.±10%

　　C.±20%

　　D.±30%

　　26.不屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法是(　　)。

　　A.調(diào)查和老師打分法

　　B.解析方法

　　C.概率估算法

　　D.蒙特卡洛模擬法

　　27.投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略、主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析，該階段投資估算的精度為(　　)。

　　A.±10%

　　B.±20%

　　C.±30%

　　D.±40%

　　28.不屬于在可行性研究中規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是(　　)。

　　A.市政規(guī)劃方案選擇

　　B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面設(shè)計(jì)

　　C.建筑規(guī)劃方案選擇

　　D.市場(chǎng)調(diào)查分析

　　29.取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為(　　)。

　　A.用地使用費(fèi)

　　B.土地費(fèi)用

　　C.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　D.土地租用費(fèi)

　　30.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在(　　)年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　31.估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的(　　)。

　　A.使用計(jì)劃

　　B.出租計(jì)劃

　　C.銷售計(jì)劃

　　D.租售計(jì)劃

　　32.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于(　　)。

　　A.業(yè)主希望的投資回報(bào)率

　　B.承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用

　　C.承租人的承受能力

　　D.同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

　　33.王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積波及系數(shù)計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30 m2，外墻面積6 m2，單元問分隔墻面積8 m2，公攤面積3 m2。那么，可出租面積應(yīng)為(　　) m2。

　　A.33

　　B.40

　　C.43

　　D.47

　　34.在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于(　　)。

　　A.成本加成定價(jià)法

　　B.目標(biāo)定價(jià)法

　　C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

　　D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　35.某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為(　　)萬元。

　　A.42.0

　　B.50.4

　　C.60.0

　　D.72.0

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.按投資業(yè)務(wù)劃分，房地產(chǎn)投資信托基金分為(　　)。

　　A.權(quán)益型

　　B.抵押型

　　C.混合型

　　D.質(zhì)押型

　　E.提存型

　　2.利率提高，對(duì)房地產(chǎn)投資的影響有(　　)。

　　A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損

　　B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的提高

　　C.加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)

　　D.減緩?fù)顿Y者的債務(wù)負(fù)擔(dān)

　　E.投資會(huì)提高

　　3.以下情況能引起房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加的是(　　)。

　　A.未來預(yù)期收益的增加

　　B.收入水平的提高

　　C.邊際稅率的降低

　　D.土地供給的減少

　　E.消費(fèi)品位的變化

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)程序可以劃分為(　　)等階段。

　　A.物業(yè)管理階段

　　B.前期工作

　　C.建設(shè)階段

　　D.租售階段

　　E.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

　　5.盡管有些房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己的銷售隊(duì)伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因?yàn)槲飿I(yè)代理具有某些優(yōu)勢(shì)，具體包括(　　)。

　　A.物業(yè)代理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前和未來的供求關(guān)系

　　B.物業(yè)代理具備豐富的租售知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員

　　C.物業(yè)代理信譽(yù)更高，更易銷售

　　D.物業(yè)代理更加熟悉市場(chǎng)情況

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)商有特定的銷售對(duì)象

　　6.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得的利益有(　　)。

　　A.自我消費(fèi)

　　B.房地產(chǎn)保值

　　C.房地產(chǎn)增值

　　D.開發(fā)利潤(rùn)

　　E.出租收益

　　7.在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有(　　)。

　　A.文獻(xiàn)查閱

　　B.觀察

　　C.專題討論

　　D.問卷調(diào)查

　　E.實(shí)驗(yàn)

　　8.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于(　　)等因素。

　　A.行業(yè)基準(zhǔn)收益率

　　B.政府政策

　　C.通貨膨脹率

　　D.社會(huì)平均利潤(rùn)率

　　E.投資者的目標(biāo)收益率

　　9.下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有(　　)。

　　A.速動(dòng)比率

　　B.利息備付率

　　C.償債備付率

　　D.內(nèi)部收益率

　　E.資產(chǎn)負(fù)債率

　　10.稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種包括(　　)。

　　A.經(jīng)營(yíng)稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

　　B.企業(yè)所得稅，即對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅

　　C.土地使用稅，即房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中占有土地應(yīng)繳納的一種稅種

　　D.房產(chǎn)稅，即投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)征收的一種地皮等財(cái)產(chǎn)稅

　　E.土地增值稅

　　11.“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”的基本思路是，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即(　　)，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤(rùn)受影響的情況。

　　A.最樂觀預(yù)測(cè)值

　　B.最不能預(yù)測(cè)值

　　C.最有可能預(yù)測(cè)值

　　D.最悲觀預(yù)測(cè)值

　　E.最高利潤(rùn)預(yù)測(cè)值

　　12.有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法的描述，錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A.解析法和蒙特卡洛法是風(fēng)險(xiǎn)分析的方法中最主要的兩種

　　B.解析法和蒙特卡洛法有很大區(qū)別

　　C.蒙特卡洛法主要用于解決一些比較簡(jiǎn)單的問題

　　D.解析法要求在已知各個(gè)現(xiàn)金流概率分布情況下實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽樣

　　E.解析法和蒙特卡洛法無很大區(qū)別

　　13.在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過程中，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要任務(wù)是(　　)。

　　A.檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)因素

　　B.對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響

　　C.對(duì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的建議

　　D.定量確定風(fēng)險(xiǎn)大小

　　E.選出最佳方案

　　14.項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是尋求項(xiàng)目(　　)的最優(yōu)均衡控制。

　　A.質(zhì)量

　　B.安全

　　C.成本

　　D.資源

　　E.時(shí)間

　　15.零售商業(yè)物業(yè)租金調(diào)整可以基于(　　)來進(jìn)行調(diào)整。

　　A.消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)

　　B.零售物價(jià)指數(shù)

　　C.業(yè)主的要求

　　D.租賃雙方商定的定期調(diào)整比率

　　E.同類物業(yè)的租金水平

　　三、判斷題

　　1.當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(zhǎng)期投資。 (　　)

　　2.從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。 (　　)

　　3.開發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開發(fā) 成本之比。 (　　)

　　4.目標(biāo)定價(jià)法中以估計(jì)的銷售量確定價(jià)格的做法，忽視了價(jià)格對(duì)需求的影響。 (　　)

　　5.某項(xiàng)目成本利潤(rùn)率為30%，開發(fā)周期為2年，則該項(xiàng)目年成本利潤(rùn)率為15%。 (　　)

　　6.資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大，但比設(shè)施管理要小。 (　　)

　　7.為了及時(shí)總結(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀況，物業(yè)管理公司需經(jīng)常對(duì)物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)估，并將 評(píng)估結(jié)果向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。 (　　)

　　8.零售商業(yè)物業(yè)中，當(dāng)采用百分比租金時(shí)，如果承租人與業(yè)主約定的人為平衡點(diǎn)低于自然 平衡點(diǎn)，在百分比不變時(shí)，會(huì)令業(yè)主的收入增加。 (　　)

　　9.在用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，其結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于對(duì)各變量的變化范圍和變 化概率估計(jì)的準(zhǔn)確性。 (　　)

　　10.內(nèi)部收益率小于目標(biāo)收益率時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的;如果內(nèi)部收益率大 于目標(biāo)收益率時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可以接受的。 (　　)

　　11.空置率的估計(jì)對(duì)于估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效毛租金收入非常重要?？罩寐式档?，會(huì)導(dǎo)致有 效毛租金收入減少;空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入上升。 (　　)

　　12.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，應(yīng)先考慮開發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，再推出開發(fā)場(chǎng)地 、和開始建設(shè)的時(shí)機(jī)。 (　　)

　　13.對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行 貸款利率。 (　　)

　　14.過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。 (　　)

　　15.物業(yè)可以獲取的最大租金收人稱為潛在毛租金收入。 (　　)

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