2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選答疑題8

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　　1、房地產(chǎn)抵押價值評估有哪些特點?

　　答案：

　　(1)注重預期風險，在估價時，對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

　　(2)分析市場的變現(xiàn)能力。

　　(3)考慮抵押期間的耗損。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　2、為什么說房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系?

　　答案：房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認識，可以說每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種估價技術(shù)路線。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目的估計，可以采用成本法，求取土地的價格，已體現(xiàn)投入的假設(shè)成本和各項相關(guān)費用、利息、利潤、稅費、累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也是體現(xiàn)了一種技術(shù)路線，他反映的價格形成過程是：產(chǎn)品的價格是由構(gòu)成產(chǎn)品價格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設(shè)開發(fā)法，首先確定該項目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項投入和利息、利潤、稅費，由此可以得出估價對象的價格，這種方法所反映的價格系形成過程是：未完成產(chǎn)品的價格最終取決于它開發(fā)建設(shè)后的市場價格，由后者可以推算出前者。所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。

　　注：主觀題答案僅供參考