2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》專題訓(xùn)練(33)

　　特別推薦：房地產(chǎn)估計師歷年真題(2003-2012)匯總

　　多項選擇題

　　1.投資機(jī)會選擇和決策分析，是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的(　　)。

　　A.前期工作

　　B.初期工作

　　C.前提工作

　　D.項目可行性研究

　　2.對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　3.按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同，合同形式分為(　　)。

　　A.總包合同

　　B.分包合同

　　C.成本加酬金合同

　　D.獨立承包合同

　　4.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項目管理。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　5.從投資的角度來說，城市國有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為(　　)使投資者關(guān)注的重點。

　　A.建設(shè)用地

　　B.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施用地

　　C.可以進(jìn)行開發(fā)利用的土地

　　D.城市國有土地的農(nóng)村集體土地

　　6.招標(biāo)文件通常包括(　　)等。

　　A.合同文件

　　B.投標(biāo)須知

　　C.招標(biāo)方式

　　D.工程標(biāo)底

　　7.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有(　　)。

　　A.自我消費

　　B.房地產(chǎn)保值

　　C.房地產(chǎn)增值

　　D.開發(fā)利潤

　　E.出租收益

　　8.(　　)是指準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　　A.空置量

　　B.空置率

　　C.空置水平

　　D.空置面積

　　9.某開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為3000m2，總?cè)莘e率為5.5，已知項目開發(fā)周期為1.5年，購買土地使用權(quán)后即開始建設(shè)，工期為1年，租售期0.5年;地價為1000萬元，購買土地使用權(quán)手續(xù)費為地價的1.5%，項目開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商市場推廣費為開發(fā)成本的3.5%。貸款利率為10%，銷售代理費為銷售收入的2.5%，銷售稅費為銷售收入的5.48%，項目的平均售價為5000元/m2，項目可銷售面積的比例為90%，問開發(fā)商的成本利潤率是多少?

　　10.對于物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標(biāo)準(zhǔn)可供遵循，標(biāo)準(zhǔn)通常包括(　　)。

　　A.能否令業(yè)主滿意

　　B.專業(yè)服務(wù)水平

　　C.向業(yè)主提供信息的能力

　　D.管理計劃

　　答案

　　1.D　2.A　3.ABD　4.B　5.D　6.ABC　7.CDE　8.B

　　9.提示：

　　A.項目總開發(fā)價值：

　　a.總建筑面積=3000×5.5=16500m2

　　b.總銷售收入=16500×90%×5000=7515萬元

　　C.銷售稅金=7515×5.48%=411.82萬元

　　d.項目總開發(fā)價值=7515-411.82=7103.18萬元

　　B.項目總開發(fā)成本：

　　a.土地費用=1000+1000×1.5%=1015萬元

　　b.開發(fā)成本=165002000=3300萬元

　　C.財務(wù)費用=1015×[(1+10%)1.5-1]+3300×[(1+10%)-1]=486萬元

　　d.市場推廣及銷售代理費用=3300×3.5%+7515×2.5%=304.38萬元

　　e.項目總開發(fā)成本=1015+3300+486+304.38=5105.38萬元

　　c.開發(fā)商成本利潤率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100%=39.13%

　　注：主觀題答案僅供參考

　　10.ABCD