2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點歸納21

更新時間：2014-05-12 10:35:32 來源：|0

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　　影響房地產(chǎn)市場的兩大因素

　　影響房地產(chǎn)市場的兩大因素是土地和資金，而這兩點都處于政府的絕對控制下。土地就不用說了，至于資金政府可以控制信貸規(guī)模和財稅政策，缺乏這兩點，再牛的開發(fā)商都玩不轉(zhuǎn)。同樣是追求產(chǎn)出和利益，與開發(fā)商單純的經(jīng)濟成本不同的是，政府還面臨這巨大的社會成本和政治成本并且要兼顧社會經(jīng)濟整體的發(fā)展戰(zhàn)略的需要。這使得政府和開發(fā)商之間存在巨大共同利益的同時，政府本身也成為市場發(fā)展的最大制約因素。通過土地和資金這個緊箍咒，可以隨時左右市場的走向，成為調(diào)節(jié)市場的有效手段，并且成為開發(fā)商制定經(jīng)營戰(zhàn)略特別是價格戰(zhàn)略最不確定的因素。在新一輪房價瘋漲使政府和開發(fā)商賺得盆滿缽滿的同時，也使得政府面臨越來越大的社會和政治壓力。這種壓力達到一定程度足以促使政府出臺新的調(diào)控措施和對政府既得利益作出一定調(diào)整，妥協(xié)和讓步，成為抑制房價非理性上漲和開發(fā)商獲得超額利潤的有力武器。陰在陽之內(nèi)，不在陽之對…市場的辯證法是無情的。

　　房價的非理性上漲和對超額利潤的追逐本身就孕育著下跌的空間。只是轉(zhuǎn)變的臨界點難以測定…這是政府和開發(fā)商之間不可避免的博弈。

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