2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)歸納20

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　　土地就應(yīng)該給出價(jià)高者嗎?土地屬于全民所有，它的一切政策都應(yīng)該關(guān)注民生，讓民眾受益。比如，現(xiàn)在一些地方不斷制造出“地王”，卻舍不得建設(shè)廉租房，原因是廉租房的土地是劃撥的，政府不能從中獲利。也就是說，土地拍賣制度已經(jīng)被扭曲成為地方政府極力追逐自身利益最大化的工具。公共利益被無情地忽略。

　　土地拍賣最早開始于1987年。當(dāng)年12月1日，深圳市首次采取公開拍賣方式出讓土地使用權(quán)，當(dāng)時(shí)拍賣的土地價(jià)格為每平方米611.3元，不及現(xiàn)在的零頭。1995年開始實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了土地使用權(quán)的出讓是采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。2004年，有關(guān)部門發(fā)布文件，明確規(guī)定全面實(shí)行招拍掛，取消協(xié)議出讓。土地的招拍掛政策就此在我國全面實(shí)行。

　　實(shí)行土地拍賣制度是為了引進(jìn)競爭機(jī)制，排除任何主觀因素的干擾，使土地價(jià)格較好地反映出當(dāng)時(shí)該地的市場供求關(guān)系。當(dāng)然，還有一個(gè)目的，意在讓地方政府獲取更高收益，較大幅度地增加財(cái)政收入。但是，上述目的現(xiàn)在大部分都被扭曲：

　　其一，土地拍賣的“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”功能失靈。土地拍賣的首要目的是使地價(jià)真實(shí)反映出市場的供需狀況，而我國的土地是壟斷的，供求之間本來就不對等，這導(dǎo)致土地的價(jià)值不是在市場拍賣中被“發(fā)現(xiàn)”，而是在市場拍賣中被放大甚至成倍放大。土地拍賣本身就在制造地價(jià)泡沫。就連SOHO中國董事長潘石屹也深表擔(dān)憂，認(rèn)為樓面地價(jià)高出同區(qū)域房價(jià)不太正常，“可能存在很大風(fēng)險(xiǎn)”。地價(jià)泡沫隨之再向房價(jià)泡沫中轉(zhuǎn)移，必然導(dǎo)致泡沫越來越大，從而，對我國未來的經(jīng)濟(jì)安全埋下巨大隱患。

　　其二，土地拍賣使地方政府逐漸放棄了自己所承擔(dān)的公共責(zé)任，而成為赤裸裸的逐利者。土地拍賣的終極目的并非為了賣更多的錢，而是為了使土地價(jià)值得到更充分的利用。出價(jià)最高者就一定能使土地價(jià)值得到最佳利用嗎?未必。土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)不應(yīng)該與民生問題相沖突，但現(xiàn)在的情況卻是，“地王”強(qiáng)勁地推高房價(jià)，導(dǎo)致越來越多的人買不起房。