2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)歸納18

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　　信托財(cái)產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)信托基金因?yàn)樾枰ㄆ诜峙湫磐欣?，?duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較為重視，其風(fēng)險(xiǎn)控制措施也較多，例如保證一定比例的高流通性信托財(cái)產(chǎn)、制訂投資策略時(shí)注意現(xiàn)金流的匹配性、引入流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)(例如銀行)等。

　　對(duì)于單一投資項(xiàng)目的房地產(chǎn)信托，由于規(guī)模的限制，保持流動(dòng)性財(cái)產(chǎn)、組合投資以保障流動(dòng)性等常用的防范措施顯然無(wú)法適用?，F(xiàn)在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開(kāi)始還款，以便給受托人一定的時(shí)間處理可能發(fā)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但此種風(fēng)險(xiǎn)防范措施難以在根本上控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，可以借鑒房地產(chǎn)信托基金引入流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)的做法，例如與銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)合作、成立專(zhuān)門(mén)的流動(dòng)性支持備付基金等解決部分流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

　　集中投資風(fēng)險(xiǎn)

　　因單個(gè)信托計(jì)劃的資金規(guī)模小，大多數(shù)房地產(chǎn)信托都是投資于單一項(xiàng)目，此類(lèi)房地產(chǎn)信托都有一個(gè)固有的難以防范的風(fēng)險(xiǎn)，就是風(fēng)險(xiǎn)集中在一個(gè)項(xiàng)目上，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)釋放機(jī)制。除了項(xiàng)目單一以外，信托期限較短也是產(chǎn)生此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的因素。一般的房地產(chǎn)信托期限多為一到二年，無(wú)法通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)作來(lái)化解短期產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。