2014房地產估價師《制度與政策》:房產開發(fā)流程主要包括的幾個程序

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　　1、前期的準備

　　前期準備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所說的”五證”中的《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發(fā)中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發(fā)除經濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。

　　2、建筑施工階段

　　建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。

　　3、銷售階段

　　銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。

　　預售條件：

　　《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定：

　　(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　(二)持有建設工程規(guī)劃和施工許可證;

　　(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　第六條規(guī)定：商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

　　商品房現售，應當符合以下條件：

　　(一)現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;

　　(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;

　　(三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(四)已通過竣工驗收;

　　(五)拆遷安置已經落實;

　　(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

　　(七)物業(yè)管理方案已經落實。