2014年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》解題思路二

　　四、估價目的(核心)

　　1、不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場準(zhǔn)入;②條件限定(最高出讓年限、拍賣、招標(biāo)條件、二次抵押等);③對價格進(jìn)行的明確規(guī)定(拆遷價、基準(zhǔn)地價)

　　2、不同目的影響價格內(nèi)涵(底價、最高價、現(xiàn)房價、交換價)

　　3、不同目的影響估價對象(保險不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費用)

　　4、目的決定價格形成。是因決定價格內(nèi)涵而決定的; 5、目的決定時點和價格形成對應(yīng)的市場條件;

　　6、目的決定估價的假設(shè)前提、影響方法的選擇。 7、目的影響技術(shù)路線。

　　五、房地產(chǎn)價值形成及分配規(guī)律

　　1、法律法規(guī)政策(市場準(zhǔn)入、限定條件、價格規(guī)定、規(guī)劃限制);

　　2、產(chǎn)權(quán)原則確定(適用房、劃撥土地、共有否、抵押否)

　　3、客觀性原則(費用、成本、收益都要客觀)

　　4、帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格; 5、特殊交易(稅費轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊)

　　7、百年老店(如同仁堂)整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計算，其結(jié)果中包含著商譽價值，要扣除掉。

　　扣除房地產(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn); 8、房地的匹配問題。

　　六、 資料的搜集。資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料(影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性)

　　1、 一般資料：

　　(1) 項目的有關(guān)資料：①估價目的(委托方提供);②委托方基本情況(法人、住址、聯(lián)系電話);

　　③項目有關(guān)文件。

　　(2) 估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料：① 一般性的;② 地區(qū)性的;③ 本類型房地產(chǎn)資料(商業(yè)、特殊物業(yè))

　　(3) 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……

　　(4) 估價對象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。 (5) 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。

　　2、 不同估價方法應(yīng)收集的主要資料(四章P191)

　　(1) 市場比較法：① 交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價格指數(shù)及匯率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。

　　(2) 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。

　　(3) 收益法：① 估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產(chǎn)和似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 資本化率方面的資料。

　　(4) 假設(shè)開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產(chǎn)市場售價。③ 同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。④ 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。

　　七　估價報告

　　(一) 閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果

　　(二) 錯誤類型

　　1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等;②假設(shè)限制條件;③估價依據(jù)、基準(zhǔn)地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查;④估價結(jié)果。

　　2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范;② 表達(dá)方式不規(guī)范(帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概);③錯別字。

　　3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分(數(shù)據(jù)來源、資本化率取值);(2)推理說明不充分。① 時間修正未說明市場狀況分析。② 比準(zhǔn)價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。