2014年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》解題思路一

　　案例分析解題思路

　　1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點(市場變化對估價結果的影響)，價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題(如參數(shù)應選取客觀值，計算折舊時應用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟壽命)等。

　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。

　　3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。

　　4、改錯：考估價方法在應用中的難點。

　　一、房地產(chǎn)估價的技術路線：確定房地產(chǎn)價格內涵和價格形成過程。

　　1、什么是技術路線?路線的三個方面

　?、賰r格內涵，由目的確定 ②估價思路，由原則原理確定 ③估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類

　　型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質量決定。

　　2、技術路線與估價要求事項的關系?

　　①與估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術路線(p6)

　?、谂c估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。

　?、叟c估價目的：目的決定內涵，從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標

　　準及估價方法均有影響。

　　※ a、估價對象實體、權利狀況、區(qū)位與價值內涵有密切關系。

　　b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術路線。

　　d、估價對象狀況(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未

　　來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn))

　?、芘c估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。

　?、菖c估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。 ?、抟陨细黜椩诖_定技術路線時要全面考慮相關事項。

　　3、估價路線的確定過程：

　?、倭私夤纼r的基本事項(對象、目的、時點); ②遵守估價原則; ③確定價格內涵(一定要先說清楚); ④確定價格形成過程; ⑤再確定估價方法。

　　二、房地產(chǎn)估價方法

　　1、各方法之間的關系

　?、俑鞣N方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時運用、相互印證。

　　②各方法在實質上是一致的，都是比較法的變形P34

　　③各方法相互引用P54

　　比較項目 比較法 成本法 收益法 假設開發(fā)法

　　價值角度 買方、賣方 賣方 買方 賣方 賣方

　　價值轉換 價格―價格 部分價―整體價 年收益―價格 整體價―部分價

　　價值類型 比準價格 積算價格 收益價格 剩余價格

　　價值方向 過去―現(xiàn)在 過去―現(xiàn)在 將來―現(xiàn)在 將來―現(xiàn)在

　　3、估價對象與估價目的、估價方法。估什么?為什么而估?怎么估?

　　4、估價方法的選用《規(guī)范 》P8

　　三、估價原則。各原則均對價格進行限定，共同構成價格的框架。

　　1、合法原則：A、合法產(chǎn)權： 占用、使用、收益、處分四方面。

　　B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。

　　C、合法處分：①拆遷范圍內的不能抵押。②劃撥土地不能單獨抵押。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。④相鄰關系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權下的租賃權，擁有期內占有、使用、收益權。⑥抵押權和地役權

　　2、替代原則(1)替代性(可比實例必須具有替代性)(2)客觀性(成本、收益等必須客觀)

　　3、最高最佳原則。應以合法原則為前提。說的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值最高。

　　不是樓越高越好，剩余技術也表明這一點。

　　(1)先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。

　　(2)可以驗證建筑物相對于土地是否過大?思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者相比

　　4、估價時點原則《原理》P97

　　5、公平原則