2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點輔導(8)

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　　房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

　　損害賠償評估通常采用修復費用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。

　　(一)修復費用法(成本法)

　　修復費用法也稱為成本法，該法是通過設定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。

　　直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟損失，包括：

　　(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用;

　　(2)房屋空置的收益損失;

　　(3)房屋使用面積減少的損失;

　　(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失;

　　(5)房屋采光面積減少的損失;

　　(6)房屋耐久性降低的損失;

　　(7)鄰近房屋損壞的補償;

　　(8)施工影響的補償;

　　(9)其他直接經(jīng)濟損失。

　　被拆除物殘值應當根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確定。

　　(二)損失資本化法

　　損失資本化法是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評估房地產(chǎn)的價值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。

　　1.凈收益減少收益年期不變型

　　2.凈收益不變收益年期減少型

　　3.凈收益、收益年期減少型

　　(三)賠償實例比較法

　　賠償實例比較法也稱市場法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損實例進行比較，對這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損。

　　采用市場法評估時，應當選取三個或三個以上類似房屋質(zhì)量缺陷的可比實例;進行補償情況修正，應當將可比實例補償金額修正為正常補償金額;進行補償日期修正，應當將可比實例在補償日期的補償金額調(diào)整為在評估時點的補償金額;進行缺陷狀況修正，應當將可比實例房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補償金額調(diào)整為被評估房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補償金額。

　　(四)損害前后價差法

　　損害前后價差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值之差。而損害前后的房地產(chǎn)市場價值可采用市場法或收益法等方法進行評估。即：

　　商品房價值減損值=損害前的房地產(chǎn)市場價值-損害后的房地產(chǎn)市場價值