2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點輔導(dǎo)(2)

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　　不同類型房地產(chǎn)估價

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點(掌握)

　　(一)單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　　(二)具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　　(三)不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況(掌握)

　　1.位置

　　2.交通條件

　　3.生活服務(wù)設(shè)施

　　4.教育配套設(shè)施

　　5.環(huán)境質(zhì)量

　　三、影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況(掌握)

　　1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

　　2.設(shè)施與設(shè)備

　　3.建筑質(zhì)量

　　4.裝飾裝修

　　四、居住房地產(chǎn)估價的常用方法(掌握)

　　居住房地產(chǎn)的估價可以選擇市場法、成本法、收益法等。

　　(一)市場法

　　由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格、征收補償價格等的評估，也可用于為商品房預(yù)售價格定位而進(jìn)行的估價。

　　(二)成本法

　　成本法也常用于居住房地產(chǎn)的估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，出于安全、保守的考慮常會用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價以及在建工程的估價往往也會采用成本法。

　　(三)收益法

　　采用收益法對居住房地產(chǎn)估價相對較少，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。

　　五、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(掌握)

　　1.收益性

　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤;另一類則是長期投資經(jīng)營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。

　　2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營商品零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益水平，因此對商業(yè)房地產(chǎn)估價時需要區(qū)分其不同的經(jīng)營內(nèi)容，根據(jù)不同經(jīng)營內(nèi)容分別進(jìn)行估價測算，例如采用收益法時應(yīng)在市場調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測算不同經(jīng)營內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)采取不同的收益率。

　　3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營或自營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價價值定義是出租****益評估還是承租****益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。

　　4.裝修高檔且復(fù)雜

　　為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會有相對高檔的裝修，而且形式各異，估價時需要準(zhǔn)確單獨估算其價值。另外，商業(yè)用房裝修升級快，對有些經(jīng)營者而言，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經(jīng)營風(fēng)格或品牌效應(yīng)，一般會重新裝修。因此在估價時應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對評估價值的影響。

　　5.垂直空間價值衰減性明顯

　　商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說，商業(yè)物業(yè)的價值以底層為高(高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊)，向上的方向其價值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。