2014房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點:房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責任制度

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　　對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行質(zhì)量責任制度：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任

　　《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任?？辈臁⒃O(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應(yīng)的責任。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，必須要經(jīng)過工程建設(shè)環(huán)節(jié)，必須符合《中華人民共和國建筑法》及建筑方面的有關(guān)法律規(guī)定，符合工程勘察、設(shè)計、施工等方面的技術(shù)規(guī)范，符合工程質(zhì)量、工程安全方面的有關(guān)規(guī)定和技術(shù)標準，這是對房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)過程中的基本要求，同時還要嚴格遵守合同的約定。

　　(二)對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式

　　商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。

　　應(yīng)當注意以下幾個問題：一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請退房。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量有很多種，一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的結(jié)論為依據(jù)。這里的質(zhì)量監(jiān)督部門是指專門進行質(zhì)量驗收的質(zhì)量監(jiān)督站，其他單位的核驗結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。四是對給購房人造成損失應(yīng)當有合理的界定，應(yīng)只包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。

　　對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。也有權(quán)采取其他辦法，如雙方協(xié)商換房等。選擇退房還是換房，權(quán)利在消費者。

　　按照行政審批制度改革及貫徹《行政許可法》的要求，國務(wù)院已取消了房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收制度，刪除以后條目相應(yīng)修改。