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2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》專題訓(xùn)練20

更新時(shí)間:2014-03-31 09:24:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要 2014年房產(chǎn)估價(jià)師正在備考,環(huán)球網(wǎng)校整理"2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題"供大家參考學(xué)習(xí)!祝您馬到成功!

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  案例:

  某酒店從1998年開始興建,但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè),并于2005年12月23日取得《×× 市建筑工程施工驗(yàn)收證書》。2008年9月30日取得《國(guó)有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》,以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。

  問題:

  1.簡(jiǎn)述評(píng)估該酒店的技術(shù)路線。

  2.確定評(píng)估價(jià)值時(shí)還應(yīng)考慮的因素有哪些?

  答案:

  1.通過實(shí)地考查和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后,根據(jù)估價(jià)對(duì)象酒店物業(yè)的特

  點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇,酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn),區(qū)別于其他各類房地產(chǎn),特別是中大型星級(jí)酒店物業(yè),其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)相加,據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的基本方法,同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)評(píng)估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下,除收益法外,成本法也具有評(píng)估價(jià)合理性的一面,能夠保守地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值,因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。

  通過以上兩種方法加權(quán)平均得出估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值,再扣除法定優(yōu)先受償款,即得出本次估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。

  2.大型星級(jí)酒店的整棟物業(yè)的市場(chǎng)交易實(shí)例缺乏,所以通常不采取市場(chǎng)法對(duì)其評(píng)估,酒店的收益年限較長(zhǎng),所以對(duì)未來的收益有較大的不確定性,土地使用年限等也是應(yīng)考慮的因素。

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