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2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》專(zhuān)題訓(xùn)練9

更新時(shí)間:2014-03-19 10:21:03 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要 2014年房產(chǎn)估價(jià)師正在備考,環(huán)球網(wǎng)校整理"2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題"供大家參考學(xué)習(xí)!祝您馬到成功!

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  某企業(yè)購(gòu)得一個(gè)已停工5年的在建工程,結(jié)構(gòu)封頂,其中1~4層為商業(yè)裙樓,5~27層為住宅,裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝?,F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5~8層住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。

  問(wèn)題:

  請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線,以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。

  答案:

  1.題中所給出的已停工5年的在建工程,俗稱(chēng)之為“爛尾樓”,購(gòu)置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款,首先應(yīng)明確擬抵押的是 2、3、4層的哪一部分,及5~8層住宅的哪一部分,即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確,當(dāng)時(shí)購(gòu)置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清,在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值,應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額,宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。

  2.具體地說(shuō),商業(yè)裙樓部分可以收益法為主,輔之以市場(chǎng)法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法,住宅部分可以市場(chǎng)法為主,輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程,尚未竣工,更未驗(yàn)收啟用,續(xù)建過(guò)程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用,尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓,則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。

  3.除需考慮以上問(wèn)題外,對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值,對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值,在確定評(píng)估價(jià)值時(shí),需考慮的主要因素有:土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡?lèi)似商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、利率、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、報(bào)酬率(資本化率)等。

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