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2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》專題訓(xùn)練6

更新時(shí)間:2014-03-17 10:41:15 來源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要 2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》專題訓(xùn)練如下:

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  李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權(quán),土地使用期限至2060年9月30日。李某于 2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營,于2006年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為2300元/m2。

  請(qǐng)問:

  1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低,你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

  2.2007年9月該房層被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月 30日,乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià),估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低,因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為 4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合量性?

  答案:

  1.(1)評(píng)估的依據(jù)為其合法用途,即住宅,而轉(zhuǎn)讓目的為商業(yè)用途,故評(píng)估結(jié)果低于轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

  (2)從評(píng)估目的來看,抵押價(jià)值評(píng)估需要采取謹(jǐn)慎原則,評(píng)估結(jié)果較為保守。

  (3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場情況可能發(fā)生了變化。

  (4)評(píng)估的是公開市場價(jià)值,與實(shí)際成交價(jià)格可能一致。

  2.(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同,房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生了變化。

  (2)最終拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由拆遷入和被拆遷入?yún)f(xié)商確定,與評(píng)估結(jié)果可能存在差異。

  (3)住宅和商鋪的補(bǔ)償價(jià)格不同。

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