2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬卷:單選題

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　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.投資者從取得土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)是指(　　)。

　　A.房地產(chǎn)管理投資

　　B.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資

　　2.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展急需擴(kuò)展房地產(chǎn)(　　)渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。

　　A.間接融資

　　B.直接融資

　　C.基金融資

　　D.債券融資

　　3.投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后推向市場(chǎng)銷售，并以此獲得利潤(rùn)的過程是指(　　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　B.房地產(chǎn)直接投資

　　C.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　D.房地產(chǎn)間接投資

　　4.如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率為(　　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　5.根據(jù)(　　)的不同，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)。

　　A.房地產(chǎn)交易方式

　　B.房地產(chǎn)交易順序

　　C.購(gòu)買房地產(chǎn)目的

　　D.房地產(chǎn)類型

　　6.某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是(　　)。

　　A.0.4月

　　B.2.5月

　　C.0.4年

　　D.2.5年

　　7.某寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為(　　)。

　　A.9.00%

　　B.8.05%

　　C.30.00%

　　D.7.52%

　　8.為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用(　　)發(fā)包。

　　A.專業(yè)工程

　　B.建筑工程全過程

　　C.分部工程

　　D.分階段

　　9.承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在(　　)內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。

　　A.半個(gè)月

　　B.一個(gè)月

　　C.一個(gè)半月

　　D.二個(gè)月

　　10.隨著行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用的增加，會(huì)引起需求水平的提高。當(dāng)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用超過一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了，因此市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱為(　　)。

　　A.市場(chǎng)港量

　　B.市場(chǎng)預(yù)測(cè)量

　　C.市場(chǎng)最低量

　　D.市場(chǎng)最高量

　　11.市場(chǎng)的客體通常是指(　　)。

　　A.買家

　　B.賣家

　　C.交易對(duì)象

　　D.交易價(jià)格

　　12.在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是(　　)。

　　A.建筑師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　13.決定投資型房地產(chǎn)購(gòu)買者愿意支付價(jià)格水平的最主要因素是(　　)。

　　A.滿足購(gòu)買者使用要求

　　B.購(gòu)買者支付能力

　　C.物業(yè)預(yù)期收益

　　D.物業(yè)用途

　　14.按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的(　　)。

　　A.存量規(guī)模

　　B.租金水平

　　C.開發(fā)成本

　　D.資本化率

　　15.設(shè)計(jì)合理、功能齊全是居住建筑受市場(chǎng)歡迎的先決條件，一般認(rèn)為(　　)m2建筑面積的戶型較為理想。

　　A.70-110

　　B.80-120

　　C.90-130

　　D.100-150

　　16.某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計(jì)息周期為一年，實(shí)際利率是(　　)。

　　A.1.061

　　B.0.061

　　C.0.500

　　D.0.060

　　17.某家房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款1000萬元，期限為2年，年利率為12%，若借貸雙方約定按季度付息，則房地產(chǎn)企業(yè)每次為該筆貸款支付的利息總額是(　　)萬元。

　　A.120

　　B.200

　　C.220

　　D.240

　　18.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是(　　)。

　　A.行業(yè)平均收益率

　　B.資金成本

　　C.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　D.資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　19.按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的(　　)。

　　A.相互影響性

　　B.適應(yīng)性

　　C.不一致性

　　D.保值性與增值性

　　20.房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為(　　)。

　　A.開發(fā)建設(shè)投資

　　B.經(jīng)營(yíng)成本

　　C.流動(dòng)資金

　　D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　21.已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為800萬元、年平均稅后利潤(rùn)為600萬元。該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為(　　)。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.45%

　　D.50%

　　22.一購(gòu)房者購(gòu)買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購(gòu)買的價(jià)格為150萬元，其中購(gòu)房者自有現(xiàn)金100萬元，其余部分申請(qǐng)銀行貸款。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是(　　)。

　　A.14%

　　B.10%

　　C.33%

　　D.15%

　　23.開發(fā)項(xiàng)目總投資包括(　　)和經(jīng)營(yíng)投資。

　　A.前期投資

　　B.后續(xù)投資

　　C.建設(shè)投資

　　D.管理投資

　　24.企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　A.經(jīng)營(yíng)成本

　　B.開發(fā)產(chǎn)品成本

　　C.期間費(fèi)用

　　D.開發(fā)項(xiàng)目總投資

　　25.動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以(　　)抵償全部投資所需的時(shí)間。

　　A.凈現(xiàn)金

　　B.凈收益

　　C.凈現(xiàn)值

　　D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　26.下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是(　　)。

　　A.投資利潤(rùn)率

　　B.投資回報(bào)率

　　C.貸款利率

　　D.成本利潤(rùn)率

　　27.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于(　　)。

　　A.土地費(fèi)用

　　B.前期工程費(fèi)

　　C.房屋開發(fā)費(fèi)

　　D.管理費(fèi)用

　　28.當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是(　　)。

　　A.開發(fā)商

　　B.設(shè)計(jì)單位

　　C.承包商

　　D.監(jiān)理單位

　　29.下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是(　　)。

　　A.土地購(gòu)置貸款

　　B.土地儲(chǔ)備貸款

　　C.土地開發(fā)貸款

　　D.建設(shè)貸款

　　30.下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是(　　)。

　　A.抵押貸款還本付息

　　B.管理人員工資

　　C.公共設(shè)施維修費(fèi)

　　D.保險(xiǎn)費(fèi)

　　31.房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣，要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好(　　)工作。

　　A.施工圖設(shè)計(jì)

　　B.可行性研究

　　C.成本收益分析

　　D.項(xiàng)目建設(shè)書的編制

　　32.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是(　　)。

　　A.開發(fā)商

　　B.承包商

　　C.相關(guān)的政府部門

　　D.監(jiān)理單位

　　33.某物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)為5000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)，如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)當(dāng)確定為(　　)元/m2。

　　A.467.25

　　B.448.24

　　C.498.53

　　D.482.79

　　34.某項(xiàng)目的同類物業(yè)市場(chǎng)平均銷售價(jià)格為2500元/m2，資金收益率為15%，若項(xiàng)目建成后用于出租，則月租金水平可定為(　　)元/m2。

　　A.50.6

　　B.60.6

　　C.34.8

　　D.44.6

　　35.對(duì)于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤(rùn)通常是物業(yè)(　　)的一個(gè)百分比。

　　A.有效毛租金收入

　　B.凈經(jīng)營(yíng)收入

　　C.潛在毛租金收入

　　D.稅后現(xiàn)金流

　　參考答案：

　　1-10BAACA DDBAA 11-20BACAB BDDBD 21-30BDCCB CCABA 31-35BADCA