2006年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》真題及答案(完整版)

　　一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

　　1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是(　)。

　　A.交通

　　B.用途

　　C.環(huán)境

　　D.樓層

　　2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為(　)萬元。

　　A.96

　　B.192

　　C.240

　　D.480

　　3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為(　)元/m2。

　　A.3000

　　B.3277

　　C.3295

　　D.3599

　　4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為(　)。

　　A.036

　　B.122

　　C.2.78

　　D.325

　　5.下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是(　)。

　　A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

　　B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

　　C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格

　　D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

　　6.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營費用為每年50元/m2。假設折現(xiàn)率為5%，風險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為(　)元/m2。

　　A.3300

　　B.3324

　　C.3335

　　D.3573

　　7.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數(shù)額為(　)萬元。

　　A.93.75

　　B.115

　　C.293.75

　　D.315

　　8.房地產(chǎn)估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在(　)下的估價結果具有近似性。

　　A.同一估價原則、同一估價時點

　　B.同一估價目的、同一估價方法

　　C.同一估價目的、同一估價時點

　　D.同一估價原則、同一估價目的

　　9.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2;建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2;市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(　)元/m2。

　　A.200

　　B.300

　　C.700

　　D.1000

　　10.某宗地的面積為1000m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為(　)元/m2。

　　A.2160

　　B.2175

　　C.2181

　　D.2205

　　11.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為(　)元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　13.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格約為(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　14.在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分;估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　15.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是(　)。

　　A.某標準廠房

　　B.某酒廠廠房

　　C.某待出讓土地

　　D.某寫字樓

　　16.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　17.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為 3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為(　)萬元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　18.某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(　)萬元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　19.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應取為(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　20.某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為(　)萬元。

　　A.375B.57

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.476985

　　21.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于(　)元/m2。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　22.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　23.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為(　)。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　24.運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是(　)。

　　A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設開始時的具體日期

　　B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期

　　C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

　　25.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是(　)。

　　A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

　　B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用

　　C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D.假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

　　26.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為(　)萬元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　27.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用(　)方法進行測算。

　　A.平均增減量法

　　B.平均發(fā)展速度法

　　C.移動平均法

　　D.指數(shù)修勻法

　　28.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設前提是(　)。

　　A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

　　B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

　　C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

　　D.政府關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

　　29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為(　)m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　30.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為(　)萬元。

　　A.23.4

　　B.28.6

　　C.33.4

　　D.46.8

　　31.某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為(　)。

　　A.3%

　　B.3.5%

　　C.7%

　　D.4%

　　32.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)投機

　　B.物價變動

　　C.財政收支狀況

　　D.居民收入水平

　　33.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是(　)。

　　A.單獨深度價格修正率

　　B.累計深度價格修正率

　　C.平均深度價格修正率

　　D.加權深度價格修正率

　　34確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應根據(jù)(　)，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。

　　A.估價原則

　　B.估價目的

　　C.估價方法

　　D.估價程序

　　35.某房地產(chǎn)估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于(　)年。

　　A.15

　　B.16

　　C.17

　　D.20

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

　　1.下列屬于土地使用管制的事項有(　)。

　　A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

　　B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施

　　C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

　　D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

　　2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有(　)。

　　A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

　　B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

　　C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

　　D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

　　E.該房地產(chǎn)不存在名義價格

　　3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格(　)。

　　A.賣方和買方掌握必要的市場信息

　　B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

　　C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

　　D.賣方和買方追求各自利益的最大化

　　E.賣方和買方急于完成交易

　　4.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)(　)時，便為最高最佳使用。

　　A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

　　B.達到規(guī)模遞增

　　C.內(nèi)部構成要素的組合最適當

　　D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)

　　E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

　　5.市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括(　)。

　　A.環(huán)境

　　B.地形地勢

　　C.外部配套設施

　　D.內(nèi)部基礎設施完備程度

　　E.裝飾裝修

　　6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于(　)。

　　A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)

　　B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

　　C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

　　D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率

　　E.買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)

　　7.下列關于重新購建價格的說法中，正確的有(　)。

　　A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出

　　B.重新購建價格是在估價時點的價格

　　C.重新購建價格是客觀的價格

　　D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

　　E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

　　8.在運用成本法時最主要的有(　)。

　　A.區(qū)分計劃成本和實際成本

　　B.區(qū)分實際成本和客觀成本

　　C.結合實際成本來確定評估價值

　　D.結合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

　　E.結合市場供求分析來確定評估價值

　　9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有(　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.環(huán)境污染

　　D.交通擁擠

　　E.正常使用的磨損

　　10.根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為(　)。

　　A.直接資本化法

　　B.投資法

　　C.收益乘數(shù)法

　　D.利潤法

　　E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　11.假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的(　)。

　　A.可接受性

　　B.保值增值性

　　C.現(xiàn)實社會需要程度

　　D.未來發(fā)展趨勢

　　E.固定性

　　12.運用長期趨勢法估價的一般步驟有(　)。

　　A.搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別

　　B.整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖

　　C.觀察、分析時間序列，得出一定的模式

　　D.以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格

　　E.對未來的價格進行分析和預測

　　13.高層建筑地價分攤的方法有(　)。

　　A.按建筑物價值進行分攤

　　B.按房地價值進行分攤

　　C.按土地價值進行分攤

　　D.按建筑面積進行分攤

　　E.按樓面地價進行分攤

　　14.影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有(　)。

　　A.經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平

　　B.社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化

　　C.財政收支及金融狀況、利率

　　D.物價、匯率、居民收入

　　E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

　　15.下列關于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有(　)。

　　A.對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點

　　B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰

　　C.分期實施的房屋拆，應以房屋拆遷公告之日為估價時點

　　D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點

　　E.對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用√表示正確，用×表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。(　)

　　2.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(土地報酬率為6%)，(　)

　　3.在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，供給彈性相應地比較小;開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應地比較大。(　)

　　4.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

　　5.某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2006年9月 30日的價格約為3758元人民幣/m2。(　)

　　6.在建筑物折舊中，只有不可修復的功能落后，不存在可修復的功能落后。(　)

　　7.某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權為1994年10月1日取得，土地使用權年期為40年;該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80%。(　)

　　8.非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用和住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與設施的建設費用均不能計入商品住宅的價格中。(　)

　　9.某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元;預計2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價值均為886萬元。(　)

　　10.自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。(　)

　　11.假設開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。(　)

　　12.移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響：顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。(　)

　　13.有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的105倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。(　)

　　14.一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關，利率上升時房地產(chǎn)價格會}升，利率下降時房地產(chǎn)價格會下降。(　)

　　15.接受估價委托后，受托估價機構不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該估價項目。(　)

　　四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)

　　1.某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預計類似商店正常月租金每年遞增5%，一般租賃經(jīng)營的運營費用率為租金收入的30%。試求該公司2006年10月1曰的承租人權益價值(房地產(chǎn)報酬率取8%)。(8分)

　　2.估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結構，建筑層高5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關資料如下。

　　(1)搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關資料如下表所示：

　　(2)當?shù)卣魇辙r(nóng)地的費用等資料如下：

　　在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為城市邊緣土地使用權年限50年熟地的價格。該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示：

　　(3)在估價時點不設電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重新購建價格為140萬元，經(jīng)濟壽命為5年：設備的重新購建價格為100萬元，經(jīng)濟壽命10年：建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導致其出租率較低，僅為80%，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運營費用率為租金收入的35%。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5%，房地產(chǎn)報酬率為7%(如需計算平均值，請采用簡單算術平均法，小數(shù)點后保留兩位)。(12分)

　　參考答案

　　一、單項選擇題

　　1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.11.D.12.A.13.D.14.A.15.B.16.D.17.B.

　　18.C.19.C.20.D.21.D.22.A.23.C.24C.25.C.26.D.27.A.28.A.29.B.30.C.31.B.32.A.

　　33.B.34.B.35.B.

　　二、多項選擇題

　　1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.

　　11.A.C.D.12.A.B.C.D.13.B.C.D.14.A.C.D.15.A.B.

　　三、判斷題

　　1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.×14.×15.×

　　四、計算題

　　1.A1=150×12×2×1000×0.70=252萬元

　　i1=(1+8%)2-1=16.64%

　　承租人權益價值=107238+1117.60=218998萬元

　　2.(1)求取土地價格：

　　1)市場法求取土地單價：

　　2)成本法求取土地單價：

　　城市邊緣地價的求?。?/P>

　　征地補償和安置等費用=573200/66667=85980元/m2