2014房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn):裝修他人房屋的法律效果

　　本案所涉及的裝修他人房屋問題，具有普遍意義。在討論開始，首先必須定義“裝修他人房屋”的含義。我們所討論的裝修他人房屋，應(yīng)指為自己計(jì)算而就有根據(jù)占有的他人房屋加以裝修式改良，且對(duì)所生法律效果無(wú)約定的附合行為。該定義說明，首先，須裝修房屋。如無(wú)房屋裝修事實(shí)，本案的問題便無(wú)從談起。其次，須裝修他人房屋。若裝修自己的房屋，則因任何人均不會(huì)與自己發(fā)生糾紛，亦即不存在法律問題。第三，須基于所有人的意思取得對(duì)房屋的占有，例如基于租賃、借貸、周轉(zhuǎn)等契約是。這是因?yàn)?，倘若非法占有房屋，則裝修的效果便被非法占有的效果所吸收，而無(wú)須單獨(dú)討論。第四，須裝修人為自己計(jì)算。裝修人裝修他人房屋既非履行法定或者約定的義務(wù)，亦非為房屋所有人計(jì)算。這是因?yàn)?，若非如此，裝修的法律效果即會(huì)依義務(wù)以及無(wú)因管理之債的規(guī)范來(lái)處理，而無(wú)須一般地討論。最后，須對(duì)裝修的法律效果無(wú)約定。若有約定，即依意思自治處理，也無(wú)須專門討論。

　　一、裝修他人房屋的物法效果

　　一談到裝修他人房屋的法律效果，民法人往往聯(lián)想到“附合”或者“所有權(quán)的附合取得”。處理本案的法院也是這樣，它正是依據(jù)民法中的不動(dòng)產(chǎn)添附原理，支持原告的訴訟請(qǐng)求的。然而問題卻是，在裝修他人房屋關(guān)系中，附合取得有無(wú)適用余地?

　　(一)建材所有權(quán)因附合而消滅

　　裝修他人房屋，自裝修人方面而言，是對(duì)建材予以處分，使之附合于他人房屋。當(dāng)這一附合實(shí)現(xiàn)之時(shí)，便是建材作為物消滅之日，它們從成為房屋不可分割部分的那一刻起，便不復(fù)保持獨(dú)立形態(tài)和獨(dú)立功能，不復(fù)充分物的要件。物消滅，自權(quán)利的角度看，以之為對(duì)象的物權(quán)也就消滅。李文認(rèn)為“添附物”的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至房屋所有人(“即使當(dāng)時(shí)的裝潢為被告所建，其所有權(quán)也發(fā)生了改變，該裝潢已不為被告所有，已經(jīng)轉(zhuǎn)移至原告”)，對(duì)此，筆者不敢茍同。所謂“添附物”并不存在，又何來(lái)“添附物”的所有權(quán)?本無(wú)所有權(quán)，又何能移轉(zhuǎn)?如果所指的是建材所有權(quán)，則該所有權(quán)也因附合而消滅;消滅的原因是對(duì)象消滅，而不是權(quán)利移轉(zhuǎn)。

　　(二)房屋所有權(quán)不因附合而變更

　　上述附合，若自房屋的角度來(lái)觀察，那么，該物在吸附了建材被處分所形成的成分而變更地存續(xù)下來(lái)。雖然它的外在形態(tài)乃至結(jié)構(gòu)、功能等等可能有變更，然而作為物，其概念的同一性卻得以維持，房屋在其裝修前后為同一物。民法上“物”的概念，為界定所有權(quán)之用。也就是說，作為所有權(quán)對(duì)象的是物，而不是物的屬性。縱然物的屬性發(fā)生了變化，極而言之，例如由“毛坯房”變成“五星”級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華房，人們也不認(rèn)為裝修前與裝修后的房屋不再是同一物，從而需要重新界定其所有權(quán)歸屬。既然物同一，依據(jù)“一物一權(quán)”原則，所有權(quán)便不能不同一。房屋裝修后不形成新物，也就不存在所有權(quán)原始取得問題，附合取得無(wú)適用余地。也就是說，房屋在裝修之后，依據(jù)“一物一權(quán)”原則，其所有權(quán)得到維持，與添附取得毫無(wú)關(guān)聯(lián)。

　　(三)房屋所有人的回復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)

　　當(dāng)基礎(chǔ)法律關(guān)系終止、房屋所有人回復(fù)對(duì)房屋占有時(shí)，基于所有權(quán)，有就被裝修房屋回復(fù)物之原狀的請(qǐng)求權(quán)，這是裝修他人房屋物法效果的一個(gè)重要方面。

　　二、裝修他人房屋的債法效果

　　在房屋所有權(quán)同一的前提下，當(dāng)基礎(chǔ)法律關(guān)系終止，裝修人返還房屋占有時(shí)，裝修人便會(huì)失去裝修結(jié)果，這似乎意味著“利益損失”;自另一方面去看，房屋所有人受取裝修結(jié)果，則似乎為“利益受取”。對(duì)此一失一得，民法人通常會(huì)思考有否不當(dāng)利得問題。李文也反映了這一思維定式。然而，上述場(chǎng)合，須否適用不當(dāng)?shù)美畟囊?guī)范加以處理呢?這要審查不當(dāng)?shù)美畟姆梢欠癖怀浞?，才能決定。

　　在這里，首先應(yīng)當(dāng)定義：我們討論的范圍應(yīng)限于基礎(chǔ)契約之債正常終止的場(chǎng)合。這是因?yàn)?，倘若該債不成立、不生效以及非正常終止(主要是單方解除)，那么，自應(yīng)依據(jù)各該情形所對(duì)應(yīng)的規(guī)范去處理，即確定對(duì)于該非正常情形之出現(xiàn)須負(fù)責(zé)任的當(dāng)事人，并由該方賠償所致他方損失。其賠償范圍之中，自須包括裝修人所不能實(shí)現(xiàn)的利益在內(nèi)。因此，依規(guī)范體系，自不應(yīng)適用不當(dāng)?shù)美畟囊?guī)范。

　　在上述定義之后，我們可以討論不當(dāng)?shù)美畟姆梢欠癯浞值膯栴}。

　　我們看，不當(dāng)?shù)美畟乃捻?xiàng)法律要件，并非處于并列關(guān)系，相反，其中的“一方有利失”這一要件，是其余諸項(xiàng)要件的前提。倘若裝修人并無(wú)利失，那么，依因果關(guān)聯(lián)要件，被裝修人便肯定無(wú)“利得”-不當(dāng)?shù)美畟械睦庙氃醋运嚼?。惟其如此，利得人方須返該利得于利失人。足見“得利”須在有因果關(guān)聯(lián)的他方利失的約束之下來(lái)討論;而如果該方并無(wú)利得，那么該利得之有無(wú)規(guī)范根據(jù)，也就無(wú)從談起了。鑒于此，我們必須首先審查裝修人有無(wú)利失的問題。

　　然而，要判斷裝修人有無(wú)利失，又須澄清“裝修人利失”的意義。我們認(rèn)為，所謂裝修人利失，應(yīng)指該方就經(jīng)其改良的房屋的使用利益因基礎(chǔ)法律關(guān)系終止而當(dāng)然產(chǎn)生的損失。此一定義涉及三項(xiàng)要素。一是裝修利益;二是以返還占有為時(shí)間基準(zhǔn)的該利益存量;三是該利益存量因返還占有而當(dāng)然產(chǎn)生的滅失或者減少。

　　在接下來(lái)的討論中，我們首先定義裝修利益，然后方能討論該利益的損失。裝修利益，應(yīng)指裝修人就經(jīng)其改良房屋的使用利益。該利益以房屋中的改良部分為對(duì)象。然而，該部分是內(nèi)含于房屋的，成為其不可分的組成部分，而無(wú)獨(dú)立形態(tài)及獨(dú)立功能。惟其并無(wú)獨(dú)立性，便規(guī)定了它無(wú)從成為利益對(duì)象的性質(zhì)，同時(shí)也規(guī)定了裝修利益無(wú)從脫離房屋使用權(quán)而成為獨(dú)立利益的性質(zhì)。既然如此，裝修利益的實(shí)現(xiàn)便內(nèi)含于房屋使用權(quán)的行使之中，無(wú)從脫離房屋使用權(quán)單獨(dú)行使，也無(wú)從在房屋使用權(quán)消滅后獨(dú)立存續(xù)。惟應(yīng)注意，裝修利益是個(gè)變量，會(huì)隨使用過程而逐漸消耗。當(dāng)使用權(quán)期間屆滿，便告窮竭。

　　在討論了裝修利益的定義之后，我們實(shí)際上已經(jīng)得出結(jié)論：在返還房屋占有時(shí)，該利益的存量已為“0”。這便是對(duì)第二個(gè)問題亦即“以返還占有為時(shí)間基準(zhǔn)的該利益存量”的回答。既然結(jié)論如此，第三個(gè)問題亦即“該利益存量因返還占有而當(dāng)然產(chǎn)生的滅失或者減少”，便無(wú)須討論了。

　　然而，如此分析裝修利益的存量，并得出該存量為“0”的結(jié)論，與我們的經(jīng)驗(yàn)似難吻合，這公平嗎?開釋此一疑惑，需要進(jìn)一步地討論。這就涉及裝修行為的理性以及利益的個(gè)人性問題。

　　首先來(lái)說裝修的理性。不爭(zhēng)的事實(shí)是，裝修是理性行為，裝修人是基于最大化自己利益的考慮，計(jì)算其裝修利益并實(shí)施裝修行為的。在其計(jì)劃中，必然考慮裝修利益與房屋使用權(quán)期間的關(guān)系，考慮裝修利益在該期間充分實(shí)現(xiàn)的問題。鑒于房屋使用權(quán)期間是已知的，從而預(yù)期裝修利益期間并不困難?？v在使用權(quán)期間無(wú)約定的場(chǎng)合，亦非不可合理估計(jì)。準(zhǔn)此以解，裝修利益期間有預(yù)期的情形，是我們討論所考慮的常態(tài)。在這一常態(tài)下，包含了裝修利益與房屋使用權(quán)共同終止的必要內(nèi)容。從而，在使用權(quán)期間之后的“溢出”利益，則是不真實(shí)的。倘若裝修人竟置房屋使用權(quán)期間這一約束于不顧，而“奢侈”地裝修，以至于出現(xiàn)其利益不能全部發(fā)揮而有剩余的情形，縱然我們有辦法將該利益準(zhǔn)確地計(jì)算出來(lái)，那么，該利益也不值得保護(hù)-法律不應(yīng)保護(hù)非理性帶來(lái)的利益。退一步講，縱然我們宥恕裝修人的過失，法律原則也還是不許保護(hù)它。試想，倘若立法肯認(rèn)裝修人的殘留利益，并進(jìn)而認(rèn)定被裝修人回復(fù)房屋占有便意味著有利得，那么，任何一個(gè)惡意的裝修人都不乏主張?jiān)摾娴姆e極性。又假如判令被裝修人返還所謂不當(dāng)?shù)美?，那么，在上述法律環(huán)境中，房屋所有人還有哪個(gè)肯將其房屋出租、出借?

　　此外，自被裝修人的角度來(lái)觀察，該方受取裝修結(jié)果也不可能構(gòu)成利得。這是因?yàn)?，裝修人是趨向于自己的使用、依據(jù)自己的審美偏好去裝修的。這便規(guī)定了裝修利益的專用性和個(gè)人性。因此，對(duì)于裝修人為利益者，對(duì)于被裝修人則未必為利益。那種認(rèn)為受取裝修結(jié)果即意味著利得的認(rèn)識(shí)，是不成立的。誠(chéng)然，在經(jīng)驗(yàn)上，被裝修人往往拋棄回復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)，而受取裝修結(jié)果，那也不意味著他認(rèn)同裝修人的利益為自己的利益，相反，而是含有避免進(jìn)一步損失的無(wú)奈。須知，在回復(fù)房屋原狀時(shí)，任你謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，也必然對(duì)房屋有所損壞。兩害相權(quán)取其輕。不如接受裝修結(jié)果，這不僅會(huì)避免上述損害，而且令回復(fù)義務(wù)人避免回復(fù)費(fèi)用的支出，同時(shí)也避免社會(huì)資源的浪費(fèi)。應(yīng)當(dāng)說，這是諸方利益達(dá)到最優(yōu)化的惟一方案?？傊?，接受裝修結(jié)果，并不說明被裝修人認(rèn)同那是利得。既然如此，無(wú)論從哪一方面看，被裝修人均無(wú)利得可言。這也反證了在不當(dāng)?shù)美畟姆梢嫌懻撗b修人的利失之無(wú)意義。

　　三、關(guān)于本案審理結(jié)果的評(píng)價(jià)

　　本案一審原告的訴求，是損害賠償。一審法院認(rèn)定原告關(guān)于被告侵權(quán)的指控成立，判決滿足該方賠償?shù)脑V求。二審則就賠償數(shù)額達(dá)成調(diào)解協(xié)議而告結(jié)案。我們認(rèn)為，一審原告所享有的實(shí)體法權(quán)利，應(yīng)為基于房屋所有權(quán)的回復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)，而該方之享有所有權(quán)，無(wú)須從添附理論求解。該方雖以損害賠償訴求救濟(jì)，從法律上評(píng)價(jià)，則應(yīng)解釋為回復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。然而，由于回復(fù)原狀意味著對(duì)房屋的進(jìn)一步毀損，并產(chǎn)生回復(fù)費(fèi)用，且鑒于該案被告已破壞了裝修結(jié)果。因此，為確保當(dāng)事人損失最小化，并避免社會(huì)資源浪費(fèi)起見，判決滿足原告損害賠償?shù)脑V求，是合理的。至于李文進(jìn)一步討論被告求償權(quán)的“損益相抵”，鑒于該項(xiàng)求償權(quán)只能定性為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，而該權(quán)利并不存在，故無(wú)從相抵。