2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》強(qiáng)化題(五)

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　　1.投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析，是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類(lèi)似我們通常所說(shuō)的(　　)。

　　A.前期工作

　　B.初期工作

　　C.前提工作

　　D.項(xiàng)目可行性研究

　　2.對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　3.按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同，合同形式分為(　　)。

　　A.總包合同

　　B.分包合同

　　C.成本加酬金合同

　　D.獨(dú)立承包合同

　　4.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　5.從投資的角度來(lái)說(shuō)，城市國(guó)有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為(　　)使投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

　　A.建設(shè)用地

　　B.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施用地

　　C.可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的土地

　　D.城市國(guó)有土地的農(nóng)村集體土地

　　6.招標(biāo)文件通常包括(　　)等。

　　A.合同文件

　　B.投標(biāo)須知

　　C.招標(biāo)方式

　　D.工程標(biāo)底

　　7.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有(　　)。

　　A.自我消費(fèi)

　　B.房地產(chǎn)保值

　　C.房地產(chǎn)增值

　　D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　E.出租收益

　　8.(　　)是指準(zhǔn)備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　　A.空置量

　　B.空置率

　　C.空置水平

　　D.空置面積

　　9.某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為3000m2，總?cè)莘e率為5.5，已知項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為1.5年，購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)后即開(kāi)始建設(shè)，工期為1年，租售期0.5年;地價(jià)為1000萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)手續(xù)費(fèi)為地價(jià)的1.5%，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本為2000元/m2，開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)推廣費(fèi)為開(kāi)發(fā)成本的3.5%。貸款利率為10%，銷(xiāo)售代理費(fèi)為銷(xiāo)售收入的2.5%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的5.48%，項(xiàng)目的平均售價(jià)為5000元/m2，項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積的比例為90%，問(wèn)開(kāi)發(fā)商的成本利潤(rùn)率是多少?

　　10.對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標(biāo)準(zhǔn)可供遵循，標(biāo)準(zhǔn)通常包括(　　)。

　　A.能否令業(yè)主滿意

　　B.專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平

　　C.向業(yè)主提供信息的能力

　　D.管理計(jì)劃

　　答案

　　1.D　2.A　3.ABD　4.B　5.D　6.ABC　7.CDE　8.B

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　　9.提示：

　　A.項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：

　　a.總建筑面積=3000×5.5=16500m2

　　b.總銷(xiāo)售收入=16500×90%×5000=7515萬(wàn)元

　　C.銷(xiāo)售稅金=7515×5.48%=411.82萬(wàn)元

　　d.項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值=7515-411.82=7103.18萬(wàn)元

　　B.項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本：

　　a.土地費(fèi)用=1000+1000×1.5%=1015萬(wàn)元

　　b.開(kāi)發(fā)成本=165002000=3300萬(wàn)元

　　C.財(cái)務(wù)費(fèi)用=1015×[(1+10%)1.5-1]+3300×[(1+10%)-1]=486萬(wàn)元

　　d.市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售代理費(fèi)用=3300×3.5%+7515×2.5%=304.38萬(wàn)元

　　e.項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本=1015+3300+486+304.38=5105.38萬(wàn)元

　　c.開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100%=39.13%

　　注：主觀題答案僅供參考

　　10.ABCD

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　　1.以下關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的說(shuō)法正確的有(　　)。

　　A.由于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶(hù)的類(lèi)型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)

　　B.從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的角度出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以按照目標(biāo)群體特征的不同分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)

　　C.根據(jù)研究和決策的需要，可以將不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分方法疊加起來(lái)，得到更細(xì)的子市場(chǎng)

　　D.市場(chǎng)所包括的地域范圍越廣，其研究的深度就越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小

　　2.政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)，前瞻性和引導(dǎo)性。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的空間固定性、昂貴性和耐久性，對(duì)干預(yù)其發(fā)展的政策具有相應(yīng)的特殊原則。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　3.價(jià)格機(jī)制是通過(guò)市場(chǎng)發(fā)揮作用的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，包括(　　)。

　　A.調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象

　　B.配置存量房地產(chǎn)資源和利益，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

　　C.使購(gòu)買(mǎi)者稱(chēng)為房地產(chǎn)“老師”

　　D.確保投資者能夠獲取收益

　　4.下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有(　　)。

　　A.速動(dòng)比率

　　B.利息備付率

　　C.償債備付率

　　D.內(nèi)部收益率

　　E.資產(chǎn)負(fù)債率

　　5.產(chǎn)品在被購(gòu)買(mǎi)之后，就進(jìn)入買(mǎi)后階段。購(gòu)買(mǎi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)的滿意感(s)是產(chǎn)品期望(　　)和該產(chǎn)品可覺(jué)察性能(P)的函數(shù)，即S=f(EP)。以下關(guān)于E和P關(guān)系描述正確的是(　　　　)。

　　A.若E=P時(shí)，消費(fèi)者滿意

　　B.若E>P 時(shí)，消費(fèi)者不滿意

　　C.若E

　　D.E和P之間的差距越大，消費(fèi)者的不滿意感也就越強(qiáng)

　　6.以下不屬于抵押貸款支持證券的是(　　)。

　　A.MBB

　　B.MPT

　　C.CMO

　　D.MSS

　　7.一購(gòu)房者以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)20%的預(yù)付款訂購(gòu)了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率是(　　)。

　　A.3%

　　B.75%

　　C.133%

　　D.35%

　　8.對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷(xiāo)量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)被稱(chēng)為(　　)。

　　A.拐點(diǎn)

　　B.盈虧轉(zhuǎn)化點(diǎn)

　　C.盈虧平衡點(diǎn)

　　D.盈虧轉(zhuǎn)折點(diǎn)

　　9.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占的比例等變動(dòng)也會(huì)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　10.可出租面積是指單元內(nèi)的使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　答案

　　1.ACD　2.A　3.B　4.ABCE　5.ABC　6.D　7.B　8.C　4.A　10.B

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　　1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收由承包商組織進(jìn)行。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　2.從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可以分為四個(gè)階段。以下相關(guān)說(shuō)法錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A.自然周期的第一階段始于市場(chǎng)周期的谷底。由于前一時(shí)期新開(kāi)發(fā)建設(shè)的數(shù)量過(guò)多或需求的負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了市場(chǎng)上供給過(guò)剩，所以谷底的空置率達(dá)到了低谷

　　B.自然周期的第二階段，需求繼續(xù)以一定的速度增長(zhǎng)，形成了對(duì)額外房屋的需求

　　C.自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)由于房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。由于需求增長(zhǎng)速度高于供給增長(zhǎng)速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平

　　D.自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平以下，此時(shí)供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)下滑過(guò)程的時(shí)間長(zhǎng)短，取決于市場(chǎng)供給超過(guò)市場(chǎng)需求數(shù)量的大小

　　3.在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)，常常要考慮(　　)。

　　A.可能的面積組合

　　B.尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　C.尋租者經(jīng)營(yíng)水平

　　D.尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

　　4.政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要職能不包括(　　)。

　　A.實(shí)施有效的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)發(fā)育程度建立明晰完備的法制系統(tǒng)

　　B.保障房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的合法權(quán)益

　　C.保證新建項(xiàng)目的位置選擇權(quán)利

　　D.使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作納入法制軌道

　　5.已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%，此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是(　　)萬(wàn)元。

　　A.-41.8

　　B.200

　　C.-166.1

　　D.-200

　　6.過(guò)度開(kāi)發(fā)則是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，泡沫反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　7.(　　)是指準(zhǔn)備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　　A.空置量

　　B.空置率

　　C.空置水平

　　D.空置面積

　　8.投資可以不考慮時(shí)間性，只要期末獲得的收益大于期初的投資即可。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　9.政府制訂干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的原則不包括下列選項(xiàng)中的(　　)。

　　A.目標(biāo)的確定性

　　B.通貨膨脹的可抵消性

　　C.政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性

　　D.政策的針對(duì)性與導(dǎo)向性

　　10.以下關(guān)于通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資影響的敘述，正確的是(　　)。

　　A.由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有保值性

　　B.從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的平均增長(zhǎng)幅度與通貨膨脹率的平均水平相一致

　　C.由于房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)

　　D.由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接提高了投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視通貨膨脹因素的影響

　　答案

　　1.B　2.AC　3.ABD　4.C　5.A　6.B　7.B　8.B　9.B　10.AC

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　　1.以下屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資靜態(tài)指標(biāo)的是(　　)。

　　A.成本利潤(rùn)率

　　B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　D.投資利潤(rùn)率

　　2.在我國(guó)，城市土地屬于國(guó)家所有，這就為政府通過(guò)制定科學(xué)的(　　)來(lái)適時(shí)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系提供了可靠保證。

　　A.土地供應(yīng)計(jì)劃

　　B.城市規(guī)劃

　　C.國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃

　　D.土地需求計(jì)劃

　　3.債務(wù)資金是項(xiàng)目投資中除資本金外，需要從金融市場(chǎng)中借入的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道包括(　　)。

　　A.債券融資

　　B.信貸融資

　　C.新設(shè)項(xiàng)目法人融資

　　D.既有項(xiàng)目法人融資

　　4.進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策分析的主要工作就是進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作實(shí)踐來(lái)看，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的方法已經(jīng)比較成熟。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　5.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資和(　　)。

　　A.前期投資

　　B.后續(xù)投資

　　C.經(jīng)營(yíng)投資

　　D.管理投資

　　6.選擇目標(biāo)市場(chǎng)，通常要以細(xì)分市場(chǎng)為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，通過(guò)生產(chǎn)、銷(xiāo)售和促銷(xiāo)的專(zhuān)業(yè)化分工，來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場(chǎng)選擇的模式屬于(　　)。

　　A.選擇專(zhuān)業(yè)化

　　B.單一市場(chǎng)集中化

　　C.市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化

　　D.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

　　7.當(dāng)新婚家庭1000個(gè)時(shí)，住宅的銷(xiāo)售量為80套;若新婚家庭有10萬(wàn)個(gè)時(shí)，住宅的需求量為(　　)套。

　　A.80

　　B.8000

　　C.1000

　　D.100000

　　8.可行性研究的依據(jù)包括(　　)。

　　A.城市總體規(guī)劃

　　B.土地利用總體規(guī)劃

　　C.企業(yè)發(fā)展規(guī)劃

　　D.國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃

　　9.甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的(　　)風(fēng)險(xiǎn)。

　　A.市場(chǎng)

　　B.財(cái)務(wù)

　　C.政策

　　D.經(jīng)營(yíng)

　　10.(　　)是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是審核投標(biāo)、評(píng)價(jià)、決標(biāo)的重要依據(jù)。

　　A.標(biāo)價(jià)

　　B.標(biāo)底

　　C.報(bào)價(jià)

　　D.競(jìng)價(jià)

　　答案

　　1.AD　2.A　3.AB　4.B　5.C　6.B　7.B　8.ABD　9.C　10.B

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　　1.當(dāng)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶(hù)直接承擔(dān)時(shí)，則稱(chēng)這種出租方式叫“毛租”。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　2.收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告，要定期向物業(yè)的業(yè)主報(bào)告，一般是每(　　)一次。

　　A.月

　　B.季度

　　C.半年

　　D.年

　　3.估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的(　　)。

　　A.使用計(jì)劃

　　B.出租計(jì)劃

　　C.銷(xiāo)售計(jì)劃

　　D.租售計(jì)劃

　　4.可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　5.根據(jù)投資的對(duì)象，房地產(chǎn)投資可以分為(　　)。

　　A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和購(gòu)買(mǎi)投資

　　B.土地投資和房屋投資

　　C.建筑材料投資和土地投資

　　D.生產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)投資

　　6.在目標(biāo)市場(chǎng)的選擇模式中，企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷(xiāo)售一種產(chǎn)品，屬于(　　)。

　　A.選擇專(zhuān)業(yè)化

　　B.單一市場(chǎng)集中化

　　C.市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化

　　D.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

　　7.某家房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款1000萬(wàn)元，期限為2年，年利率為12%，若借貸雙方約定按季度付息，則房地產(chǎn)企業(yè)每次為該筆貸款支付的利息總額是多少?如果不是按季付息，期末連本帶利一起償還，房地產(chǎn)企業(yè)支付的利息總額又是多少?

　　8.在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)時(shí)，調(diào)查和老師打分法是一個(gè)效率高、估算準(zhǔn)確的方法。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　9.公司債券又成為企業(yè)債券，是股份公司為籌集資金而發(fā)行的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　10.投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　答案

　　1.B　2.A　3.D　4.A　5.A　6.D

　　7.240萬(wàn);267萬(wàn)

　　提示：P=1000萬(wàn)，n=8，i=12%/4=3%

　　由此推出：

　　房地產(chǎn)企業(yè)每次為該筆貸款支付的利息總額

　　=P×i×n=1000×3%×8=240萬(wàn)

　　期末付息方式利息總額

　　=P[(1+i)n-1]=1000×[(1+3%)8-1]=267萬(wàn)元

　　注：主觀題答案僅供參考

　　8.B　9.A　10.A

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　　1.已知某筆抵押貸款的年利率是12%，借貸雙方約定按月計(jì)息，求這筆貸款的實(shí)際利率是多少?

　　2.在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是(　　)。

　　A.目標(biāo)定價(jià)法

　　B.價(jià)值定價(jià)法

　　C.挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　D.成本加定價(jià)法

　　3.(　　)制度導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)有著很大的不同。

　　A.土地出讓制度

　　B.土地轉(zhuǎn)讓制度

　　C.房地產(chǎn)登記制度

　　D.土地儲(chǔ)備制度

　　4.在目標(biāo)市場(chǎng)的選擇模式中，企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷(xiāo)售一種產(chǎn)品，屬于(　　)。

　　A.選擇專(zhuān)業(yè)化

　　B.單一市場(chǎng)集中化

　　C.市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化

　　D.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

　　5.在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是相等的。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　6.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括(　　)。

　　A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　B.建筑物及構(gòu)筑物的拆除費(fèi)

　　C.建筑安裝工程費(fèi)

　　D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　7.(　　)是指企業(yè)按照每個(gè)消費(fèi)者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之間的差異可以具體到每個(gè)最基本的組成部件。

　　A.全面覆蓋

　　B.大量定制

　　C.市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化

　　D.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

　　8.下列關(guān)于寫(xiě)字樓分類(lèi)的描述正確的是(　　)。

　　A.寫(xiě)字樓在國(guó)內(nèi)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類(lèi)。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)

　　B.甲等寫(xiě)字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)

　　C.乙等寫(xiě)字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，其收益能力能與新建成的寫(xiě)字樓建筑媲美

　　D.丙級(jí)寫(xiě)字樓相對(duì)于乙級(jí)寫(xiě)字樓，租金水平和出租率都偏低

　　9.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資清償能力指標(biāo)的是(　　)。

　　A.借款償還期

　　B.償債備付率

　　C.流動(dòng)比率

　　D.利息備付率

　　10.服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　答案

　　1.12.68%

　　注：主觀題答案僅供參考

　　2.D　3.A　4.D　5.B　6.ACD　7.B　8.AC　9.ABD　10.A

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　　1.有關(guān)資金的時(shí)間價(jià)值推論，不正確的一項(xiàng)為(　　)。

　　A.在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是相等的

　　B.對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金力量發(fā)生的時(shí)間

　　C.以某一個(gè)相同的時(shí)間點(diǎn)為基準(zhǔn)，把不同時(shí)間點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個(gè)時(shí)間上，才能得出正確的結(jié)論

　　D.當(dāng)前可用的資金可以立即用來(lái)投資并帶來(lái)收益，而將來(lái)才可取得的資金則無(wú)法用于當(dāng)前的投資，也無(wú)法獲得相應(yīng)的收益

　　2.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處，但是在某項(xiàng)置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益為負(fù)值時(shí)除外。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　3.金融機(jī)構(gòu)在提供資金融通的過(guò)程中，還要對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)。金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目審查的主要內(nèi)容包括(　　)。

　　A.項(xiàng)目基本情況

　　B.開(kāi)發(fā)商資信水平

　　C.市場(chǎng)分析結(jié)果

　　D.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　4.物業(yè)管理的原則包括(　　)。

　　A.專(zhuān)業(yè)化管理原則

　　B.社會(huì)化原則

　　C.企業(yè)化原則

　　D.分散管理原則

　　5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好(　　)工作：

　　A.項(xiàng)目策劃

　　B.項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)

　　C.可行性研究

　　D.成本收益分析

　　6.房地產(chǎn)的投資回報(bào)是指投資者對(duì)其所投入資本的回收。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　7.進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策分析的主要工作就是進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作實(shí)踐來(lái)看，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的方法已經(jīng)比較成熟。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　8.一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的成因包括(　　)。

　　A.土地的有限性和稀缺性

　　B.投機(jī)需求的膨脹

　　C.金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度放貸

　　D.政府的監(jiān)管

　　9.在資金融通過(guò)程中，按融入和融出資金雙方接觸和聯(lián)系方式的不同，可以將資金融通劃分為直接融資和間接融資兩種(　　)。

　　A.直接融資的特點(diǎn)是雙方直接接觸，基本沒(méi)有中間環(huán)節(jié)

　　B.間接融資的基本特征是資金融通通過(guò)金融中介來(lái)進(jìn)行，由金融機(jī)構(gòu)等籌集資金和運(yùn)用資金兩個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成

　　C.直接融資受到融資雙方在資金數(shù)量、信譽(yù)及時(shí)間、地點(diǎn)和范圍等方面的限制

　　D.間接融資是一種可以無(wú)限擴(kuò)展的融資方式

　　10.現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值等于(　　)元。

　　A.605

　　B.600

　　C.650

　　D.550

　　答案

　　1.A　2.B　3.ACD　4.AB　5.C　6.B　7.B　8.ABC　9.ABCD　10.A

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　　1.在計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，如果項(xiàng)目全部銷(xiāo)售，則等于扣除銷(xiāo)售稅后的經(jīng)銷(xiāo)售收入當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為整個(gè)在項(xiàng)目持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營(yíng)收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　2.劃分商業(yè)輻射區(qū)域時(shí)，主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的(　　)都來(lái)自該區(qū)域。

　　A.50%～60%

　　B.60%～70%

　　C.60%～75%

　　D.50%～70%

　　3.年利率是10%，存款額為1000元，計(jì)息周期是兩年，按單利計(jì)息方式算出的利息為(　　)元。

　　A.200

　　B.1200

　　C.1210

　　D.210

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有掌握科學(xué)的房地產(chǎn)定價(jià)方法，靈活運(yùn)用定價(jià)策略，才能確保預(yù)期利潤(rùn)和其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商定價(jià)的方法包括(　　)。

　　A.成本導(dǎo)向定價(jià)法

　　B.收益導(dǎo)向定價(jià)法

　　C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

　　D.購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法

　　5.對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國(guó)城市房產(chǎn)稅的征收分為按(　　)兩種情況，按年計(jì)征，分期繳納。

　　A.租金征收

　　B.凈經(jīng)營(yíng)收入征收

　　C.稅后利潤(rùn)征收

　　D.房產(chǎn)原值征收

　　6.根據(jù)(　　)的不同，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為銷(xiāo)售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)。

　　A.房地產(chǎn)交易方式

　　B.房地產(chǎn)交易順序

　　C.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)目的

　　D.房地產(chǎn)類(lèi)型

　　7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為投資利潤(rùn)，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用銷(xiāo)售收入、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　8.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于(　　)等因素。

　　A.行業(yè)基準(zhǔn)收益率

　　B.政府政策

　　C.通貨膨脹率

　　D.內(nèi)部收益率

　　E.投資者的目標(biāo)收益率

　　9.最低銷(xiāo)售量與可供銷(xiāo)售數(shù)量之間的差距越大，最低出租率的值就越低，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　10.房地產(chǎn)是實(shí)物資產(chǎn)，不是虛擬資產(chǎn)，因此不會(huì)產(chǎn)生泡沫。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　答案

　　1.A　2.C　3.A　4.ACD　5.AD　6.A　7.B　8.ABC　9.A　10.B

　　更多內(nèi)容請(qǐng)點(diǎn)擊：2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》強(qiáng)化題匯總

　　1.房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的目的是為市場(chǎng)提供適銷(xiāo)對(duì)路、有較高性能價(jià)格比的房地產(chǎn)產(chǎn)品。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　2.一種產(chǎn)品差別值開(kāi)發(fā)的前提條件包括(　　)。①重要性;②盈利性;③差異性;④優(yōu)越性;⑤先發(fā)制人;⑥可支付性;⑦獨(dú)特性;⑧溝通性

　　A.①②④

　　B.①②③④

　　C.⑤⑥⑦⑧

　　D.⑤⑥⑧

　　3.許多小型開(kāi)發(fā)商大都是將開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸成為物業(yè)的所有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過(guò)程，逐漸向中型、大型開(kāi)發(fā)商過(guò)渡。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資清償能力指標(biāo)的是(　　)。

　　A.借款償還期

　　B.償債備付率

　　C.流動(dòng)比率

　　D.利息備付率

　　5.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有(　　)。

　　A.自我消費(fèi)

　　B.房地產(chǎn)保值

　　C.房地產(chǎn)增值

　　D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　E.出租收益

　　6.開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括(　　)等。

　　A.保險(xiǎn)合同

　　B.分包合同

　　C.銷(xiāo)售合同

　　D.勘察設(shè)計(jì)合同

　　E.加工合同

　　7.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的(　　)。

　　A.損益表

　　B.資金

　　C.資本金現(xiàn)金流量表

　　D.全投入現(xiàn)金流量表

　　8.債務(wù)融資的資金融出方承擔(dān)較少的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　9.內(nèi)部收益率小于目標(biāo)收益率時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的;如果內(nèi)部收益率大于目標(biāo)收益率時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可以接受的。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　10.隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，其中影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量不包括的一項(xiàng)是(　　)。

　　A.金融業(yè)的發(fā)展

　　B.信息、通訊技術(shù)水平的提高

　　C.生產(chǎn)方式和工作方式的轉(zhuǎn)變

　　D.經(jīng)濟(jì)巨頭市場(chǎng)投資的變動(dòng)

　　答案

　　1.A　2.AC　3.A　4.ABD　5.CDE　6.CD　7.D　8.B　9.B　10.D