2012年房地產(chǎn)估價《理論方法》輔導(dǎo)-成交價格

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　　成交價格

　　買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場。在買方市場下，成交價會偏向最低賣價;在賣方市場下，成交價會偏向最高買價。

　　成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響;反之，則為非正常成交價格。

　　嚴(yán)格地說，正常成交價格的形成條件有以下7個：

　　①公開市場。

　　②交易對象本身具備市場性。

　?、郾姸嗟馁I者和賣者。

　　④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。

　?、堇硇郧易运降慕?jīng)濟(jì)行為。⑥買者和賣者都具有完全信息。

　?、哌m當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

　　成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價分為招標(biāo)成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。

　　招標(biāo)成交價是指采取招標(biāo)方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價格，拍賣成交價是指采取拍賣方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價格，掛牌成交價是指采取掛牌方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價格，協(xié)議成交價是指采取協(xié)議方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價格。

　　在目前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項目等提供土地的方式，一般會降低地價。

　　招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報價，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報價最高者，所以有一定的抑制地價的作用，但主要以投標(biāo)報價高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價的作用。

　　拍賣出讓方式由于“價高者得”，所以最能抬高地價。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價最高。

　　造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同，(拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好)、缺乏經(jīng)驗、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。