2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(14)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)?！毙柙黾蝇F(xiàn)行的掛牌等出讓方式，國(guó)家作價(jià)人股授權(quán)經(jīng)營(yíng)。

　?、?轉(zhuǎn)讓以劃拔方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?/P>

　　二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估與其他目的的估價(jià)相比，有以下特點(diǎn)：

　?、?國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場(chǎng)行為。例如，國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)就是屬于自主性拍賣(mài)，拍賣(mài)的時(shí)機(jī)、底價(jià)都由土地出讓方根據(jù)市場(chǎng)情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣(mài)底價(jià)，出讓方可以收回拍賣(mài)標(biāo)的，另行拍賣(mài)。強(qiáng)制拍賣(mài)則不同，拍賣(mài)的時(shí)機(jī)是由強(qiáng)制執(zhí)行者(例如法院)規(guī)定的，拍賣(mài)底價(jià)也是由強(qiáng)制執(zhí)行者委托估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的，拍賣(mài)標(biāo)的的原業(yè)主對(duì)此完全沒(méi)有發(fā)言權(quán)，即使拍賣(mài)不成功，強(qiáng)制執(zhí)行者也可以采取其他的方式執(zhí)行，例如將標(biāo)

　　的作價(jià)轉(zhuǎn)讓。

　　因此，強(qiáng)制拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮其短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)格折減，而土地使用權(quán)出讓拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估則可以完全采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　?、?估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的評(píng)估和確定，是其土地出讓行為成立的必要前提和預(yù)先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部門(mén)在對(duì)所在城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，需要對(duì)其宗地出讓價(jià)格或出讓底價(jià)進(jìn)行評(píng)估。拍賣(mài)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其拍賣(mài)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地拍賣(mài)出讓日。招標(biāo)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其招標(biāo)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日。協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其協(xié)議底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時(shí)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開(kāi)始日。

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