2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(15)

　?、?不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

　　國有土地使用權(quán)出讓價格評估為政策性估價范圍。按照法律所規(guī)定的三種土地出讓方式，分別選用針對性、適應(yīng)性強(qiáng)的估價方法，是保證估價結(jié)果合法、合理的關(guān)鍵一步。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點(diǎn)選取市場法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法。因?yàn)槭袌龇ǔ浞挚紤]了市場行情、市場承受力;而假設(shè)開發(fā)法，則充分考慮了宗地自身使用情況、將來可能帶來的土地收益。協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價修正法等評估方法。由于協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)是雙方協(xié)商的結(jié)果，沒有引入市場競爭機(jī)制，出讓透明度不高，主觀隨意性較大，因此，在對此方式出讓土地使用權(quán)出讓價格進(jìn)行評估時，如其出讓金低于國家規(guī)定所確定的最低價，則應(yīng)依法調(diào)至國家規(guī)定最低價或適度高于最低價。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等對應(yīng)的正常成本價格?；鶞?zhǔn)地價修正法也是對不同土地用途的成本反映或成本的一定修正。

　?、?搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性由于土地?cái)?shù)量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同質(zhì)性的同一供求圈內(nèi)，每一宗土地都有自己的特點(diǎn)，也就是說土地的可替代性較差。因此，在采用市場法進(jìn)行國有土地使用權(quán)出讓價格評估時，更要注意所選取的可比實(shí)例的用途和所處地段應(yīng)相同，即有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。否則，不能采用市場法評估出讓土地使用權(quán)價格。

　　三、估價方法在國有土地使用權(quán)出讓價格評估中的應(yīng)用

　　國有土地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等。

　　㈠ 市場法

　　市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實(shí)例較多時普遍采用的一種方法。評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實(shí)例(一般為3例以上)。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)價格。

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