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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(20)

更新時(shí)間:2012-07-24 14:55:48 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  七、估價(jià)依據(jù):

 ?、?國(guó)家、省、市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)和

  政策性文件;

 ?、?房地產(chǎn)估價(jià)合同;

 ?、?房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999;

  ⑷ 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條

  例》;

 ?、?委托人提供的其他相關(guān)資料;

  ⑹ 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及其收集整理的資料。

  八、估價(jià)原則:

  本估價(jià)報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正的前提下,遵循下列原則:

  ⑴ 合法原則

 ?、?最高最佳使用原則

 ?、?替代原則

 ?、?估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

  ⑸ 公平原則

  九、估價(jià)方法:

  估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料,進(jìn)行了實(shí)地查勘和調(diào)查,根

  據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估目的,確定運(yùn)用剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、基

  準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為本次估價(jià)的基本方法。

 ?、?基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

  基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)

  表等評(píng)估成果,按照替代原則,就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件

  等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的

  修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的

  方法。其基本公式如下:

  Pi=P×K1×K2×K3×K4×K5×K6×(1±×ΣK)

  式中:

  Pi

  ――

  待估宗地地價(jià)

  P

  ――

  待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)

  K1

  ――

  日期修正系數(shù)

  K2

  ――

  土地使用年期修正系數(shù)

  K3

  ――

  容積率修正系數(shù)

  K4

  ――

  宗地面積修正系數(shù)

  K5

  ――

  宗地形狀修正系數(shù)

  K6

  ――

  建筑物朝向修正系數(shù)

  ΣK

  ――

  影響地價(jià)區(qū)位狀況修正系數(shù)之和

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