2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(4)

　　(六)本書對房地產(chǎn)的用詞

　　為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關(guān)鍵詞，

　　其含義分別如下：

　　1.“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體，即它可能為土地，也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。

　　2.“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。

　　3.“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。值得說明的是，這里的“地上建筑物”，不僅是指地面以上的建筑物，還包含地面以下的建筑物，

　　是指在該土地范圍內(nèi)的所有建筑物，以區(qū)別于建筑物真正的地上部分和地下部分。

　　4.“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。

　　二、土地的概念

　　(一)對土地的各種定義

　　1.土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認識。

　　2.土地是“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體?！?/P>

　　3.土地是自然物、自然力或自然資源。

　　(二)房地產(chǎn)估價中的土地定義

　　對于房地產(chǎn)估價來說，土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。具體一宗土地的范圍可分為3層：

　　(1)地面;

　　(2)地面以上一定范圍內(nèi)的空間(簡稱地上空間);

　　(3)地面以下一定范圍內(nèi)的空間(簡稱地下空間)。

　　一宗土地的地面范圍，是地球表面的該宗土地的“邊界”所圍繞的面積。例如，政府出讓土地使用權(quán)的地塊，其范圍通常是根據(jù)標(biāo)有坐標(biāo)點的用地紅線圖，

　　由城市規(guī)劃管理部門 或土地管理部門，在地塊各轉(zhuǎn)點釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石來確認，面積大小依水平投影面積計算。

　　(三)土地利用所受的限制

　　土地利用所受的限制，分為兩個方面：一是受自身能力的限制，如建筑技術(shù)、經(jīng)濟實力等，二是受自身能力以外的限制，以下所講均為這方面的限制。

　　對土地利用的限制可歸納為3個方面：(1)土地權(quán)利的設(shè)置以及行使的限制;(2)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制;(3)土地使用管制。

　　1.從土地權(quán)利的設(shè)置以及行使的限制來看，中國大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租

　　賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)。其中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。他物權(quán)是對他人之物所擁有的權(quán)利，是對所有權(quán)的限制。

　　拿地役權(quán)來說，對于供用地而言，它是他人對土地享有一種有限的使用權(quán)，字面的意思是該土地為他人服役。地役權(quán)在給他人方便時，土地所有人或土地使用權(quán)人有可能受到某種損失，所以，地役權(quán)的存在會降低土地的價值。

　　2.從房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制來看，房地產(chǎn)所有人或使用人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權(quán)利時，負有注意防免損害相鄰房地產(chǎn)的義務(wù)，

　　就相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人而言，則享有請求房地產(chǎn)所有人、使用人注意防免損害發(fā)生的權(quán)利。相鄰關(guān)系的實質(zhì)，從義務(wù)方面來說是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。

　　在現(xiàn)實中，主要存在2類相鄰關(guān)系：(1)通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系。

　　例如，相鄰關(guān)系人在建造建筑物時，應(yīng)當(dāng)照顧到周圍相鄰人的實際需要，與相鄰建筑物保持適當(dāng)距離并且適當(dāng)限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。(2)險情危害的相鄰關(guān)系。

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