2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(5)

　　3.從土地使用管制來看，對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃。例如，城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率和建筑密度等的規(guī)定。

　　其中，容積率是一塊土地上建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值，即：容積率=總建筑面積÷土地總面積。

　　容積率有包括±0.00以下地下建筑面積的容積率和不包括±0.00以下地下建筑面積的容積率。故在估價時一定要了解清楚所說的容積率的確切內(nèi)涵。

　　建筑密度又稱建筑覆蓋率，通常是指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例，

　　即：建筑密度=建筑基底總面積÷土地總面積。建筑密度有時還采用建筑物的最大水平投影面積占土地總面積的比例來表示。

　　城市規(guī)劃一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作為建筑物的綠地和交通，滿足建筑物的通風(fēng)、采光、防火以及居住者的隱私權(quán)等要求。如果各層建筑面積均相同，

　　則有：容積率=建筑密度X建筑層數(shù)。因為：總建筑面積=土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)。

　　例題:某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000平方米的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為( )

　　元/ m2

　　A、100

　　B、300

　　C、600

　　D、900

　　答案：D

　　(四)對一宗土地的基本認識

　　1、坐落。包括所處的區(qū)域和具體地點，可從國家、地區(qū)、城市、鄰里、地點5個從宏觀到具體的層次來認識。

　　2.面積。此為依法確認的面積，通常以平方米(m2)表示。

　　3.形狀。通常用圖(如宗地圖)來說明。

　　4.四至。對其描述的順序最好為東、南、西、北。

　　5.地勢。包括地勢高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性等。

　　6.周圍環(huán)境、景觀。通常用圖片來說明。

　　7.利用現(xiàn)狀。包括現(xiàn)狀用途;土地上有無建筑物、其他附著物;如果有建筑物、其他附著物，還需要進一步了解該建筑物、其他附著物的情況。

　　8.產(chǎn)權(quán)狀況。由于土地權(quán)利的種類和內(nèi)容均能影響其價值，因此，進行房地產(chǎn)估價應(yīng)特別注意調(diào)查了解土地權(quán)利狀況。在中國大陸目前的土地制度下，

　　主要了解是國家所有的土地還是農(nóng)民集體所有的土地;是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán);屬于出讓土地使用權(quán)的，

　　其剩余土地使用年限有多長及可否續(xù)期;土地取得手續(xù)是否完備;是否抵押、典當(dāng)或為他人提供擔(dān)保;是否涉案;產(chǎn)權(quán)是否有爭議;是否為臨時用地;是否屬于違法占地等。

　　9.地質(zhì)和水文狀況。包括地基的承載力、地下水位的深度等。

　　10.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度。是指道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的完備程度和土地的平整程度，即通常所說的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。

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