2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(33)

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的法律規(guī)定

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：

　?、?以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　?、?一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　?、?因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

　　⑷ 以房地產(chǎn)抵債的;

　?、?法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)具有以下幾個(gè)方面特點(diǎn)：

　　第一，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。

　　第二，從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，委托人既可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

　　第三，從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購(gòu)買一宗房地產(chǎn)時(shí)，可能實(shí)現(xiàn)的最低價(jià)格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時(shí)可能實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格。作為評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其評(píng)估結(jié)果可能是有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間，估價(jià)人只對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。

　　【案例2-2】

　　C市××廣場(chǎng)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

　?、?委托人：(略)

　?、?估價(jià)機(jī)構(gòu)：C市房地產(chǎn)評(píng)估有限公司。

　?、?估價(jià)對(duì)象：

　　估價(jià)對(duì)象××廣場(chǎng)為位于C市錦江區(qū)青年路××-××號(hào)的一幢綜合樓，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為98594┫，土地使用權(quán)面積為14893.205┫的物業(yè)，對(duì)2003年12月31日全部投入使用時(shí)的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

　?、?估價(jià)目的：了解2003年12月31日估價(jià)對(duì)象全部投入使

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