2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(69)

　?、?征地補(bǔ)償估價(jià)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)$lesson$

　　《土地管理法》第四十七條對(duì)征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?！?/P>

　?、?土地補(bǔ)償費(fèi)：

　　“征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍?！?/P>

　?、?征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)：

　　“征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍?！?/P>

　?、?青苗補(bǔ)償費(fèi)：

　　青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！?/P>

　?、?地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：

　　地上附著物包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、墳?zāi)沟?，其?biāo)準(zhǔn)“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”

　?、?《土地管理法》關(guān)于征地拆遷補(bǔ)償估價(jià)的其它規(guī)定

　?、?“征用其它土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！?第四十七條)

　?、?“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍?！?第四十七條)

　?、?“國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)?！?第四十七條)

　　⑷ “征用補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見?！?第四十八條)

　　五、拆遷集體所有土地上的房屋補(bǔ)償估價(jià)

　　房屋拆遷估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基本同城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但集體土地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)管理各地區(qū)不盡相同也不甚完善，在評(píng)估過程中要根據(jù)實(shí)際情況分別處理，重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)：

　?、?宅基地的確定

　　宅基地及正式房屋的確定，對(duì)于集體土地上的宅基地面積，其管理標(biāo)準(zhǔn)各地不統(tǒng)一：①每戶有測(cè)量準(zhǔn)確的宅基地證，同時(shí)有正式房屋的建房批示;②每戶有測(cè)量準(zhǔn)確的宅基地證，但沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示;③每戶既沒有測(cè)量準(zhǔn)確的宅基地證，沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示?；谝陨锨闆r，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　㈡ 被拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定

　　根據(jù)《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作請(qǐng)示的通知》：嚴(yán)格宅基用地審批手續(xù)，實(shí)行公開辦事制度。各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)農(nóng)村建房的對(duì)象、條件、用地標(biāo)準(zhǔn)、審批手續(xù)作出明細(xì)規(guī)定。要建立嚴(yán)格的申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)和驗(yàn)收制度。凡是要求建房的，事先必須向所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或縣(市)土地管理部門提出用地申請(qǐng)。經(jīng)審核，對(duì)符合申請(qǐng)宅基地興建自用住宅的，由土地管理部門確定宅基地使用權(quán)，丈量用地面積，并依法批準(zhǔn)后，方可動(dòng)工?？⒐ず?，由土地管理部門負(fù)責(zé)組織驗(yàn)收。對(duì)不合理分戶超前建房、不符合法定結(jié)婚年齡和非農(nóng)業(yè)戶口的，不批準(zhǔn)宅基用地;對(duì)現(xiàn)有住宅有出租、出賣或改為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，除不再批準(zhǔn)新的宅基用地外，還應(yīng)按其實(shí)際占用土地面積，從經(jīng)營(yíng)之日起，核收土地使用費(fèi);原集體土地上農(nóng)民宅基地上的房屋，拆遷補(bǔ)償計(jì)算按照住宅房屋的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)估。如房屋為營(yíng)業(yè)用房的根據(jù)經(jīng)營(yíng)用途、營(yíng)業(yè)面積等因素，按照當(dāng)?shù)卣_定的標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償條件給予一定的營(yíng)業(yè)補(bǔ)償。

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