2012年房地產估價師《案例與分析》精講(70)

　　㈢ 被拆房屋補償對象的認定$lesson$

　　個人還是集體。對于集體用房，要明確其土地的補償費是否在征地時已經給予了考慮。

　　六、城市房屋拆遷補償估價

　　城市房屋拆遷補償估價，主要依據《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)和《城市房屋拆遷估價指導意見》(以下簡稱《意見》)，《條例》最突出的兩點是，其一：明確規(guī)定被拆遷人“是指被拆遷房屋的所有人?！逼涠骸柏泿叛a償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定?！毙隆稐l例》規(guī)定以市場評估價格確定貨幣補償金額，充分體現(xiàn)社會主義市場經濟等價交換的原則，保護了被拆遷房屋所有權人的權益。

　?、?城市房屋拆遷補償估價對象

　　估價人員在從事拆遷補償估價時，要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權益性質，估價結果才會客觀公正。關于拆遷補償估價，特別指出的是在集體土地上進行開發(fā)建設的集體土地及地上房屋的估價。應先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又適應新的《城市房屋拆遷管理條例》。拆遷補償估價對象為拆遷范圍內土地、建筑物、構筑物和依托在其實體上的權益。針對不同估價對象應注意以下幾點：

　　⑴ 依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。

　?、?依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價中不應包括出讓金部分，只含該宗地相應的基礎設施配套建設費和土地開發(fā)及其它費用。

　?、?已取得所有權的房屋及構筑物，估價應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價時點的用途估價。例如：規(guī)劃設計建造的地下人防被變?yōu)樯痰昊蚵玫暧猛镜摹?/P>

　?、?“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;”故不在估價范圍之內?！安鸪闯^批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償，”估價時應按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　　⑸ 被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

　?、?對于一宗房地產拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動的設備及其附屬物等，都不可遺漏。設備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設施;附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構筑物。

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