2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(66)

　?、?設(shè)計方案審批階段。開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計資格的設(shè)計機(jī)構(gòu)完成不少于2個方案設(shè)計，然后持設(shè)計方案報審表、項目各設(shè)計方案的總平面圖(單位建筑l:500、居住區(qū)l:2000，其中一份畫出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1:100或1:200)、方案說明書及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計方案并提出修改或調(diào)整意見。之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)"規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書"。$lesson$

　?、?申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負(fù)責(zé)主持召開市政配合會，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　三、建設(shè)工程招標(biāo)

　?、?開發(fā)建設(shè)項目的招標(biāo)方式

　　招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商可依開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標(biāo)方式。

　　⑴ 公開招標(biāo)

　　公開招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。進(jìn)行公開招標(biāo)時，開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，可通過海報、報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國，大項目甚至可在全世界公開發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)公告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來投標(biāo)。

　　公開招標(biāo)使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者之間選擇報價合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商，同他簽訂承包合同，將工程委托他負(fù)責(zé)完成。這種公開競爭的方式會促使承包商努力提高開發(fā)項目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價。公開招標(biāo)通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。此時開發(fā)商不易掌握其造價和控制工期，因而可以通過公開招標(biāo)方式，從中選擇提供合理標(biāo)價和較短工期的承包商作為承包單位。

　　按常規(guī)，開發(fā)商公開招標(biāo)項目應(yīng)授標(biāo)給最低報價者，除非該最低報價者的標(biāo)價是不合理的或根本無法實(shí)現(xiàn)的。需要說明的是，由于開發(fā)商審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，所以公開招標(biāo)需要經(jīng)歷相當(dāng)長的一段時間，招標(biāo)支出費(fèi)用也較高。

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