2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(67)

　?、?邀請(qǐng)招標(biāo)$lesson$

　　邀請(qǐng)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)也稱(chēng)選擇性招標(biāo)。進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可向所信任的、具有相應(yīng)資格的建筑承包商發(fā)送招標(biāo)通知書(shū)或招標(biāo)邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)其參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的一種發(fā)包方式。邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開(kāi)招標(biāo)方式的一種。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在3~10個(gè)之間。開(kāi)發(fā)商或其委托的招標(biāo)人可以在自己熟悉的承包商之間進(jìn)行選擇，或者先公開(kāi)發(fā)布通知，邀請(qǐng)承包商報(bào)名，經(jīng)過(guò)資格預(yù)審后再選定邀請(qǐng)對(duì)象。

　　采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，由于被邀請(qǐng)參加競(jìng)爭(zhēng)的投標(biāo)人有限，開(kāi)發(fā)商不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，而且可以提高招標(biāo)工作的效率，節(jié)省時(shí)間。但是這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，把許多可能的競(jìng)爭(zhēng)者排除在外，這樣也就縮小了開(kāi)發(fā)商的選擇余地。邀請(qǐng)招標(biāo)方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊、要求有專(zhuān)門(mén)經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目，或者是公開(kāi)招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程。

　?、?招標(biāo)機(jī)構(gòu)

　　當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決定采用招標(biāo)方式發(fā)包建筑工程時(shí)，不管是公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)，都需要組織一個(gè)招標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)招標(biāo)過(guò)程中的決策活動(dòng)與日常事務(wù)工作的處理。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜，并向有關(guān)行政監(jiān)督部門(mén)備案;不具備自行招標(biāo)能力時(shí)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)提供招標(biāo)代理服務(wù)，并與代理機(jī)構(gòu)成立聯(lián)合招標(biāo)工作小組。整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的活動(dòng)均由招標(biāo)工作小組負(fù)責(zé)組織。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織。

　　⑴ 招標(biāo)過(guò)程中的決策活動(dòng)

　?、俅_定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)包的范圍，即決定建筑工程全過(guò)程統(tǒng)包還是分階段發(fā)包，或者單項(xiàng)工程發(fā)包、分部工程發(fā)包、專(zhuān)業(yè)工程發(fā)包。為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的工作效率，開(kāi)發(fā)商宜采用建設(shè)全過(guò)程統(tǒng)包方式發(fā)包。

　　②確定承包方式和承包內(nèi)容，即確定總價(jià)合同、單價(jià)合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專(zhuān)業(yè)工程發(fā)包等。對(duì)這些承包方式與承包內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常選擇全部包工包料的總價(jià)合同方式，因?yàn)橥ǔＧ闆r下，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中建筑材料是就地取材的，但對(duì)于有些高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，例如星級(jí)賓館、高級(jí)公寓，其裝飾材料、室內(nèi)設(shè)備則可能需要由國(guó)外進(jìn)口，此時(shí)，由承包商包工包料是不太可能的，開(kāi)發(fā)商可在簽訂合同時(shí)與承包商商議。

　　③確定標(biāo)底。

　?、軟Q標(biāo)并簽訂合同或協(xié)議。

　?、?招標(biāo)中的日常事務(wù)工作

　　招標(biāo)中的日常事務(wù)工作主要包括下列內(nèi)容：①發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)函;②編制和發(fā)送招標(biāo)文件;③編制標(biāo)底;④審查投標(biāo)者資格;⑤組織勘察現(xiàn)場(chǎng)和解答投標(biāo)人提出的問(wèn)題;⑥接受并妥善保管投標(biāo)人的標(biāo)函，負(fù)責(zé)為其保密;⑦開(kāi)標(biāo)、審核標(biāo)書(shū)并組織評(píng)標(biāo);⑧談判簽訂協(xié)議或合同。

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