2010房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理相關(guān)知識(shí)答疑(11)

更新時(shí)間：2010-09-20 13:19:53 來(lái)源：|0

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房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名、考試、查分時(shí)間免費(fèi)短信提醒

　　老師，在第32講例6-5題中，某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000┫的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)，建造費(fèi)用為3500元/┫，專業(yè)人員費(fèi)用為建造費(fèi)用的預(yù)算8%，其他工程費(fèi)用460萬(wàn)元，管理費(fèi)用為土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用和其他工程費(fèi)之和的3.5%，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/┫。項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建造期為2年，土地費(fèi)用于開始一次投入，建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)和管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入;年貸款利率為12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率分別是多少?

　　本題題目中并未提到項(xiàng)目投資貸款多少，自有資本多少，在計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用時(shí)，也是計(jì)算了包括土地成本、建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)、管理費(fèi)用等前期投入的所有投資的利息，我想問(wèn)，在計(jì)算項(xiàng)目成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率中，總開發(fā)成本中的投資利息是否為總投資所占用的成本的利息，不論資金來(lái)源于自有資金還是銀行貸款?

　　另外，本題中項(xiàng)目只涉及開發(fā)周期為3年，未涉及銷售期，如果題目中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為4年，其中開發(fā)期3年，建造期2年，銷售期1年，那么利息的計(jì)息期應(yīng)該截止到項(xiàng)目竣工日還是項(xiàng)目銷售完成日，即該項(xiàng)目的成本和收入應(yīng)該統(tǒng)一到哪個(gè)時(shí)點(diǎn)呢?

　　答案：

　　你好，1、總開發(fā)成本中的投資利息是否為總投資所占用的成本的利息，不論資金來(lái)源于自有資金還是銀行貸款，你的理解正確，這一點(diǎn)建議你去看一下理論教材279頁(yè)關(guān)于投資利息的說(shuō)明，2、開發(fā)期3年，銷售期1年，合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期4年，其中，開發(fā)期中建造期2年，前期1年，利息計(jì)算到開發(fā)期末即竣工之日，史

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