房地產(chǎn)估價(jià)師考試常見(jiàn)問(wèn)題答疑精選1

更新時(shí)間：2009-10-19 15:27:29 來(lái)源：|0

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　　課程:

　　房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

　　問(wèn)題：

　　某開發(fā)商以6000萬(wàn)元購(gòu)置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為650，建筑層數(shù)共20層，從-2～+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫(kù)，有供出售的95個(gè)車位，-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房(不可出售h地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上4-18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)周期為3.5年(其中準(zhǔn)備期為12個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，銷售周期為6個(gè)月);平均建造成本為3500元/m2，專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造成本的8%和5%;地價(jià)款在項(xiàng)目開發(fā)初期一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入;該項(xiàng)目建成后，住宅的市場(chǎng)售價(jià)為8000元/m2，商業(yè)用房年凈租金收入為2000元/m2，停車位售價(jià)為12萬(wàn)元/個(gè);銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5%，同檔次商業(yè)用房的凈租金收入乘數(shù)門年凈租金收入與物業(yè)資本價(jià)值之比)為5.5。試計(jì)算該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。

　　解析如下： A.總開發(fā)價(jià)值： ①項(xiàng)目總建筑面積：4500×7.5=33750(m2)

　�、诨酌娣e：4500×65%=2925(m2)

　　③住宅出售面積：33750-2925×5=19125(m2)

　�、苌虡I(yè)用房建筑面積：2925×3=8775(m2)

　�、蓓�(xiàng)目開發(fā)價(jià)值(分項(xiàng)) a.住宅：8000×19125×(1-6%)=14382(萬(wàn)元) b.車位：12×95×(1-6%)=1071.6(萬(wàn)元) c.商業(yè)：2000×8775×5.5=9652.5(萬(wàn)元) 出租部分無(wú)銷售現(xiàn)金總價(jià)值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1(萬(wàn)元)

　　B.開發(fā)成本 ①購(gòu)地費(fèi)：6000萬(wàn)元

　�、诮ㄔ斐杀荆�3500×33750=11812.5(萬(wàn)元)

　　③專業(yè)人員費(fèi)用：11812.5×5%=590.625(萬(wàn)元)

　�、芄芾碣M(fèi)：11812.5×5%=590.625(萬(wàn)元)

　　⑤銷售費(fèi)用：(8000×19125+120000×95)×2.5%=411(萬(wàn)元)

　�、揲_發(fā)總成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(萬(wàn)元)

　　開發(fā)商利潤(rùn)：25106.1-23016.845=2089.255(萬(wàn)元) 開發(fā)商利潤(rùn)：26106.1-23016.845=2089.255(萬(wàn)元) 成本利潤(rùn)率：2089.255÷23016.845×100%=9.077%

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