房地產(chǎn)經(jīng)營管理復習之物業(yè)資產(chǎn)管理二

　　1. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的的概念

　　2. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的的內容

　　3. 寫字樓分類方法與影響因素

　　4. 寫字樓租金的確定方法

　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)，是以實現(xiàn)物業(yè)擁有者的有關目標、使物業(yè)保持良好運行狀態(tài)為目的的一種專業(yè)服務。熟悉房地產(chǎn)的使用過程尤其是該過程中的物業(yè)管理工作，有助于房地產(chǎn)估價師把握物業(yè)使用過程的特點、收益與費用的類型及其確定方式，以及物業(yè)管理對房地產(chǎn)價值的影響。

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其是以收益性房地產(chǎn)為目標對象的投資活動的增加，物業(yè)管理也逐漸拓展了服務領域和服務模式，出現(xiàn)了資產(chǎn)管理、設施管理等新的專業(yè)服務模式。本章將在界定房地產(chǎn)資產(chǎn)管理相關概念的基礎上，以收益性物業(yè)管理為主對收益性物業(yè)管理的內容進行簡要介紹，重點對寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)的分類及其影響因素、物業(yè)管理過程中租戶的選擇與租金的確定、租約談判、市場營銷和保險等予以分析。

　　10.1 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　10.1.1 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　從開發(fā)項目竣工投入使用開始，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全壽命周期的管理，是由包括物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內的房地產(chǎn)管理人員的責任。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使房地產(chǎn)的價值最大化。物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關系中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。

　　10.1.2 物業(yè)管理

　　物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運行。

　　物業(yè)管理的核心工作，是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進行相應的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除進行物業(yè)的日常管理外，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標。

　　物業(yè)管理關注的重點，是租用建筑物的租戶對其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。所以，物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應以滿足當前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。?噬銜鏌倒芾硇幸檔淖ㄒ底矢瘢?親⒉崳鏌倒芾砭??CPM)。

　　10.1.3 設施管理

　　設施管理是一種新型房地產(chǎn)服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調，為某一單位或機構創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。設施管理是融合了企業(yè)管理、建筑學、行為科學和工程學的交叉學科。商業(yè)企業(yè)越來越強烈地認識到，擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境，對企業(yè)的成功非常重要;新技術、環(huán)境意識和對健康的日益關注，也導致了對設施管理專業(yè)服務需求的日益增加。

　　設施管理的傳統(tǒng)服務主要集中在設施的運行管理與維護，但目前已擴展到為寫字樓內的雇員提供一個安全、有效率的工作環(huán)境，為醫(yī)院、高科技產(chǎn)業(yè)提供設施設備維護、空間環(huán)境維護服務等方面。例如，設施管理人員要負責保持寫字樓內良好的空氣質量，為樓宇更新安全控制系統(tǒng)，為殘疾人提供無障礙的通行設施，保證設施符合政府法規(guī)和環(huán)境、健康、安全標準等。設施管理的具體工作內容通常包括：制定長期財務規(guī)劃和年度財務計劃，設備更新財務預測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內布局與空間規(guī)劃，建筑設計與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設施維護和運營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務，信息管理與設施管理報告等。國際上，設施管理領域的專業(yè)資格，通常稱為注冊設施管理經(jīng)理(CFM)。

　　10.1.4 資產(chǎn)管理

　　資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設施管理大得多，因此資產(chǎn)管理公司通常聘請若干物業(yè)管理公司和設施管理公司為其提供服務。資產(chǎn)管理經(jīng)理領導物業(yè)經(jīng)理和設施經(jīng)理，監(jiān)督考核他們的管理績效，指導他們制定物業(yè)管理、設施管理的策略計劃，以滿足組合投資管理者對資產(chǎn)價值最大化的要求。

　　資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關系，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。

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