房地產(chǎn)經(jīng)營管理復習之物業(yè)資產(chǎn)管理一

　　1. 零售商業(yè)物業(yè)分類方法與影響因素

　　2. 零售商業(yè)物業(yè)租金的確定方法

　　3. 物業(yè)管理中的費用測算

　　4. 財務報告的內(nèi)容.

　　10.4 零售商業(yè)物業(yè)管理

　　10.4.1 物業(yè)分析

　　10.4.1.1 零售商業(yè)物業(yè)的分類

　　零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：

　　(1)市級購物中心。市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬┫以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶;男女時裝店、家用電氣設備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進人中心經(jīng)營;銀行分支機構、餐飲店、影劇院、汽車服務中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。按其所服務的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。

　　(2)地區(qū)購物商場。地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在1萬～3萬┫之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務人口10萬一30萬人，年營業(yè)額在l億～5億元之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場的次要租戶。

　　(3)居住區(qū)商場。居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在3 000～10 000m2之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務人口l萬一5萬人，年營業(yè)額在3 000萬～10 000萬元之間。居住區(qū)商場內(nèi)， 日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。

　　(4)鄰里服務性商店。這些商店的建筑規(guī)模一般在3 000┫以下，且以500～1 000┫建筑面積者居多，服務人口在l萬人以下，年營業(yè)額在3 000萬元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的承租人。

　　(5)特色商店。這些商店通常以其經(jīng)營的特殊商品或服務及靈活的經(jīng)營方式構成自己的特色。如專為旅游者提供購物服務的旅游用品商店、精品店商場、物美價廉的直銷店或倉儲商店、有較大價格折扣的換季名牌商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務半徑、服務人口⒛曖?刀畹炔鉅旖洗蟆?nbsp;

　　除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法外，人們還常從另一個角度來區(qū)分，即不管商場的規(guī)模有多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群;二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。 目前國內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂設施為主的綜合用途開發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開發(fā)的一部分。例如一棟辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商場之用，北京中國國際貿(mào)易中心寫字樓、廣州國際貿(mào)易中心就是典型的例子。這種做法的優(yōu)點是，整體開發(fā)的各種使用用途為這些零售商店提供了現(xiàn)成的市場。當然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定程度的限制。

　　10.4.1.2 零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

　　商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。這方面的分析研究，決定了一宗零售商業(yè)物業(yè)在其特定的市場范圍內(nèi)獲得成功的潛力。新零售商業(yè)物業(yè)的落成，并不能創(chuàng)造出新的購買力，它必須從其他的零售商業(yè)物業(yè)那里吸引或爭取消費者，因此，對處于同一供需圈內(nèi)其他競爭性物業(yè)的競爭條件分析也非常重要。

　　通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%～75%都來自該區(qū)域;次要區(qū)域是距離物業(yè)所處地點5―15km的區(qū)域(對市級購物中心而言)，物業(yè)營業(yè)額的15%～20%來自該區(qū)域;邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5%一15%。對于每一個零售商業(yè)物業(yè)來說，不管其規(guī)模大小如何，都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小，則隨每一宗具體零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類型、位置而有較大差異。人們購買食品一般只愿意走一、兩公里，購買服裝和家庭生活用品的出行距離可達到5―8km，出行l(wèi)Okm以上往往是為了大宗綜合性購物。

　　10.4.1.3 特色、位置和停車

　　一般小型購物商場并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說特色對小型商場并不很重要;較大型的購物中心，就需要樹立起自己的經(jīng)營特色，不僅以種類繁多且富于變化的商品、新穎別致的購物服務，還要營造一個高品質(zhì)的購物環(huán)境，以吸引廣大的顧客并使他們愿意一再光顧，并逐漸形成一個長期穩(wěn)定的客戶群。

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