2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》第三章

　　第四部分 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

　　第三章各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

　�。ㄒ唬┛梢栽O(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的要求

　�。ǘ�）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　（三）其他限制條件

　�。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法

　�。ㄒ唬┩耆�產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　�。ㄈ�）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　�。ㄈ�）部分（局部）房地產(chǎn)

　�。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

　�。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

　　（一）估價(jià)目的

　�。ǘ�）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　�。ㄈ�）確認(rèn)估價(jià)對(duì)象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　�。ㄋ模┖侠泶_定假設(shè)前提和限制條件

　　（五）把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防止高估

　�。�六）估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

　�。ㄆ撸┦袌�(chǎng)變現(xiàn)能力分析

　　（八）說明與風(fēng)險(xiǎn)提示

　�。ň牛┢渌�

　　第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　�。ǘ�）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　�。ㄈ�）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

　�。ㄋ模┧鸭�市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇

　　（一）市場(chǎng)法

　�。ǘ�）假設(shè)開發(fā)法

　　（三）成本法

　�。ㄋ模┗鶞�(zhǔn)地價(jià)修正法

　　第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估常用方法

　　（一）市場(chǎng)法

　�。ǘ�）假設(shè)開發(fā)法

　�。ㄈ�）成本法

　�。ㄋ模┦找娣�

　�。ㄎ澹┗鶞�(zhǔn)地價(jià)修正法

　　第四節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)

　　一、城市房屋拆遷估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┕纼r(jià)數(shù)量大

　�。ǘ�）涉及面廣，社會(huì)影響大

　�。ㄈ�）估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　　（四）補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　二、城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法

　　三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線

　�。ㄒ唬�“標(biāo)本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

　　1．確定“標(biāo)本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標(biāo)本房屋”

　　3．評(píng)估“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格

　　4．評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格

　　（二）“典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

　�。ㄈ�）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

　　四、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)注意的問題

　�。ㄒ唬┎疬w估價(jià)的估價(jià)對(duì)象

　�。ǘ�）拆遷估價(jià)委托人的合法性

　　（三）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　�。ㄋ模┎疬w估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵

　　（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

　　五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式

　　（一）拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作

　�。ǘ�）入戶調(diào)查

　　（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告

　　（四）現(xiàn)場(chǎng)答疑

　　六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決

　　第五節(jié)房屋租賃價(jià)格評(píng)估

　　一、房屋租賃價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　（一）住宅類房屋租賃價(jià)格評(píng)估分為政策性評(píng)估和市場(chǎng)租賃評(píng)估兩種類型

　�。ǘ�）租約對(duì)租金估價(jià)有一定的影響

　�。ㄈ�）劃撥土地上的營(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分

　　二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定

　�。ㄒ唬┓课葑赓U價(jià)格應(yīng)以合同形式載明

　　（二）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定

　�。ㄈ�）私房租賃價(jià)格管理規(guī)定

　　三、房屋租賃價(jià)格評(píng)估常用的估價(jià)方法

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)法

　�。ǘ�）收益法

　�。ㄈ�）成本法

　　第六節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

　　（一）保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額的區(qū)別

　�。ǘ�）直接損失和間接損失

　　（三）房地產(chǎn)投保時(shí)的估價(jià)

　�。ㄋ模┍ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后的評(píng)估

　　第七節(jié)房地產(chǎn)課稅估價(jià)

　　一、房產(chǎn)稅估價(jià)

　　二、土地增值稅估價(jià)

　�。ㄒ唬﹨^(qū)分評(píng)估目的，明確評(píng)估內(nèi)容

　　1．隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無正當(dāng)理由的

　　2．提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

　　（二）扣除項(xiàng)目評(píng)估方法的選擇

　　1．取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2．房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　三、契稅估價(jià)

　　第八節(jié)房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)合并的法律規(guī)定

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件

　�。ǘ�）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式

　　（三）待合并房地產(chǎn)的土地用途

　�。ㄋ模┐�合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限

　　三、房地產(chǎn)合并估價(jià)方法要點(diǎn)

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算要客現(xiàn)、準(zhǔn)確

　�。ǘ�）增值額的分配要準(zhǔn)確、合理

　　第九節(jié)房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類糾紛及其特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛及其特點(diǎn)

　　三、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)

　　第十節(jié)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價(jià)的假設(shè)前提

　　三、估價(jià)方法的選用

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　�。ǘ�）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　2．熟悉建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

　　3．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

　　4．掌握城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)

　　5．掌握房屋租賃價(jià)格評(píng)估

　　6．熟悉房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)

　　7．熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)

　　8．了解房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)

　　9．了解房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

　　10．了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)