2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》第二章

　　第四部分 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

　　第二章各種類型房地產(chǎn)的估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)居住房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　�。ㄒ唬﹩巫诮灰滓�(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

　�。ǘ�）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　　（三）不同類型住房、價(jià)格內(nèi)涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　�。ㄒ唬┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．生活服務(wù)設(shè)施

　　3．教育配套設(shè)施

　　4．環(huán)境質(zhì)量

　�。ǘ�）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)

　　2．設(shè)施與設(shè)備

　　3．建筑質(zhì)量

　　4．裝修

　　5．朝向與樓層

　　三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）市場(chǎng)法

　�。ǘ�）成本法

　　（三）收益法

　　四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　�。ㄒ唬┥唐贩抗纼r(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　�。ǘ�）房改房、經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第二節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類

　　1．百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　2．超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　3．大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　4．便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　5．專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　6．專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　7．購(gòu)物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　9．倉(cāng)儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　�。ǘ�）商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　1．收益性

　　2．經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　4．裝修高檔且復(fù)雜

　　5．垂直空間價(jià)值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．地段繁華程度

　　2．交通條件

　　3．臨街狀況

　�。ǘ�）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　2．樓層

　　3．凈高

　　4．面積

　　5．裝修

　　6．無(wú)形價(jià)值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　�。ㄒ唬┦找娣�

　�。ǘ�）市場(chǎng)法

　�。ㄈ�）成本法

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　�。ㄒ唬┎煌�經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2．運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　�。ǘ�）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　3．同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評(píng)估

　�。ㄈ�）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及贍點(diǎn)處理

　　第三節(jié)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┥虅�(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

　　（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)盼特點(diǎn)

　　1．所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2．多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善

　　3．出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理

　　二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　�。ㄒ唬┯绊懮虅�(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．集聚程度

　　2．交通條件

　　3．周邊環(huán)境

　�。ǘ�）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．外觀形象

　　2．內(nèi)部裝修

　　3．設(shè)備、設(shè)施

　　4．智能化程度

　　5．物業(yè)管理水平

　　6．租戶類型

　　7．樓層

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　�。ㄒ唬┦找娣�

　　（二）市場(chǎng)法

　�。ㄈ�）成本法

　　四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　�。ㄒ唬┥虅�(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　1．租約問(wèn)題

　　2．租金構(gòu)成內(nèi)涵問(wèn)題

　　3．租金支付方式問(wèn)題

　　4．地下車庫(kù)租金閱題

　�。ǘ�）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　2．商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　3．綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　第四節(jié)旅館房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┞灭^房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　2．旅店、招待所及其特點(diǎn)

　　（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　2．功能多樣

　　3．一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

　　4．價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　�。ㄒ唬┯绊懧灭^房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．周圍環(huán)境

　�。ǘ�）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．設(shè)備設(shè)施和用具

　　2．經(jīng)營(yíng)管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

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　�。ǘ�）市場(chǎng)法

　　四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　�。ㄒ唬┬羌�(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算

　�。ǘ�）星級(jí)酒店凈收益的求取

　　第五節(jié)餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┑囟芜x擇的差異性

　　（二）營(yíng)業(yè)收入的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第六節(jié)娛樂(lè)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、娛樂(lè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　二、娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

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　�。ǘ�）市場(chǎng)法

　　（三）成本法

　　三、娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié)工業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┥婕暗男袠I(yè)多

　　（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

　�。ㄈ�）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

　　（四）受腐蝕的可能性大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施

　　3．地理位置

　�。ǘ�）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．用地面積與形狀

　　2．地質(zhì)和水文條件

　　3．房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

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　�。ǘ�）市場(chǎng)法

　�。ㄈ�）收益法

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第八節(jié)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

　　第九節(jié)特殊用途房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、停車庫(kù)的估價(jià)

　�。ㄒ唬┑叵峦＼噹�(kù)特點(diǎn)

　�。ǘ�）地下停車庫(kù)的價(jià)格特點(diǎn)

　�。ㄈ�）地下停車庫(kù)常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

　　二、加油站的估價(jià)

　�。ㄒ唬┘佑驼痉康禺a(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　1．位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

　　2．經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著

　　3．存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)

　　（二）加油站常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

　　考試要求

　　1．掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法

　　2．掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法

　　3．掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法

　　4．熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法

　　5．熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法

　　6．熟悉娛樂(lè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法

　　7．熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法

　　8．了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法

　　9．了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。