2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》第十章
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第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理
第十章物業(yè)資產(chǎn)管理
考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容以及收益性物業(yè)租金確定和費(fèi)用測(cè)算方法的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵
一、物業(yè)管理
二、設(shè)施管理
三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
四、房地產(chǎn)組合投資管理
第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容
一、制定物業(yè)管理計(jì)劃
?。ㄒ唬┐_立目標(biāo)
?。ǘz查物業(yè)質(zhì)量狀況
（三）形成租金方案和出租策略
?。ㄋ模┨岢鲱A(yù)算（包括管理費(fèi)）
（五）簽訂物業(yè)服務(wù)合同
?。┪飿I(yè)管理記錄和控制
二、加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳
三、制定租金收取辦法
四、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)
五、安全保衛(wèi)
六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系
七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制
第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理
一、寫字樓的分類
?。ㄒ唬┘准?jí)寫字樓
（二）乙級(jí)寫字樓
?。ㄈ┍?jí)寫字樓
二、寫字樓分類過(guò)程中要考慮的因素
?。ㄒ唬┪恢?/P>
?。ǘ┙煌ǚ奖阈?/P>
（三）聲望或形象
?。ㄋ模┙ㄖ问?/P>
?。ㄎ澹┐筇?/P>
（六）電梯
?。ㄆ撸┳呃?/P>
?。ò耍懽謽鞘覂?nèi)空間布置
?。ň牛樽鈶籼峁┑姆?wù)
（十）建筑設(shè)備系統(tǒng)
（十一）物業(yè)管理水平
?。ㄊ┳鈶纛愋?/P>
三、寫字樓租戶的選擇
（一）商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況
?。ǘ┧杳娣e大小
1．可能面積的組合
2．尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)
3．尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃
?。ㄈ┬枰峁┑奈飿I(yè)管理服務(wù)
四、寫字樓租金的確定
（一）計(jì)算可出租或可使用面積
?。ǘ┗A(chǔ)租金與市場(chǎng)租金
?。ㄈ┏鲎鈫卧拿娣e規(guī)劃和室內(nèi)裝修
五、寫字樓的租約與租約談判
?。ㄒ唬┳赓U合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款
（二）折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予
第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理
一、零售商業(yè)物業(yè)分析
（一）零售商業(yè)物業(yè)的分類
1．市級(jí)購(gòu)物中心
2．地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)
3．居住區(qū)商場(chǎng)
4．鄰里服務(wù)性商店
5．特色商店
?。ǘ┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析
?。ㄈ┨厣⑽恢煤屯＼?/P>
二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇
（一）聲譽(yù)
?。ǘ┴?cái)務(wù)能力
?。ㄈ┙M合與位置分配
?。ㄋ模┬枰姆?wù)
三、零售商業(yè)物業(yè)的租金
?。ㄒ唬┗A(chǔ)租金
（二）百分比租金
?。ㄈ┐沾U費(fèi)用和凈租約
（四）租金的調(diào)整
四、零售商業(yè)物業(yè)的租約
?。ㄒ唬╆P(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途
?。ǘ┫拗平?jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶
?。ㄈ┫拗谱鈶粼谝欢ǖ赜蚍秶鷥?nèi)重復(fù)設(shè)店
（四）營(yíng)業(yè)時(shí)間
（五）公用面積的維護(hù)
?。V告、標(biāo)志和圖形
?。ㄆ撸┱圩寖?yōu)惠
?。ò耍┢渌麠l款
五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作
第五節(jié)物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算與財(cái)務(wù)報(bào)告
一、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估
?。ㄒ唬┈F(xiàn)金流
1．潛在毛租金收入
2．空置和收租損失
3．其他收入
4．有效毛收入
5．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
6．凈經(jīng)營(yíng)收入
7．抵押貸款還本付息
8．現(xiàn)金流
（二）相關(guān)問(wèn)題分析
1．物業(yè)估價(jià)
2．準(zhǔn)備金和保證金基金
3．所得稅
二、收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
（一）人工費(fèi)
?。ǘ┕苍O(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
1．維修和保養(yǎng)費(fèi)
2．室內(nèi)裝修費(fèi)
3．生活用水和污水排放
4．能源費(fèi)
5．康樂(lè)設(shè)施費(fèi)
6．雜項(xiàng)費(fèi)用
?。ㄈ┚G化養(yǎng)護(hù)費(fèi)
?。ㄋ模┣鍧嵭l(wèi)生費(fèi)
?。ㄎ澹┍０操M(fèi)用
（六）辦公費(fèi)
?。ㄆ撸┕潭ㄙY產(chǎn)折舊費(fèi)
（八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
?。ň牛┍ｋU(xiǎn)費(fèi)
?。ㄊ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)
（十一）法定稅費(fèi)
?。ㄊ┓慨a(chǎn)稅
三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算
?。ㄒ唬┠甓冗\(yùn)營(yíng)預(yù)算
?。ǘ┵Y本支出預(yù)算
?。ㄈ╅L(zhǎng)期預(yù)算
四、收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告
考試要求
1．掌握物業(yè)管理
2．熟悉設(shè)施管理
3．熟悉房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
4．了解房地產(chǎn)組合投資管理
5．掌握制定物業(yè)管理計(jì)劃
6．熟悉加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳
7．掌握制定租金收取辦法
8．了解物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)
9．了解安全保衛(wèi)
10．了解協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系
11．了解進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制
12．掌握寫字樓的分類
13．熟悉寫字樓分類過(guò)程中要考慮的因素
14．熟悉寫字樓租戶的選擇
15．掌握寫字樓租金的確定
16．了解寫字樓物業(yè)的租約與租約談判
17．掌握零售商業(yè)物業(yè)分析
18．熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇
19．掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金
20．了解零售商業(yè)物業(yè)的租約
21．了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作
22．掌握收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估
23．掌握收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
24．熟悉收益性物業(yè)管理中的預(yù)算
25．熟悉收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告
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