2007年房地產估價師《制度與政策》真題及答案

一、單項選擇題(共40題，每題0．5分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)
1．政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供(    )。
A．商品住房   
B．限價商品住房
C．經濟適用住房
D．廉租住房
答案：D
解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。
2．某宗以房產為主的房地產評估價格為1200萬元人民幣，根據(jù)國家關于估價收費標準的一般規(guī)定，該房地產估價最高收費額為(    )萬元。
A．1．80    B．2．80   C．3．05   D．5．00
答案：C
解析：房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據(jù)以房產為主的房地產估價收費標準，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬元。
3．下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是(    )。
A．非住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續(xù)期
B．住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續(xù)期
C．非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前6個月申請續(xù)期
D．非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前2年申請續(xù)期
答案：B
解析：《物權法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
4．城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋(    )而評估其房地產市場價格。
A．與產權調換房屋結算差價     B．價值
C．貨幣補償金額   D．重置價格
答案：C
解析：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。
5．房地產估價師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊的許可機關是(    )。
A．國務院人事主管部門     B．國務院建設主管部門
C．省級人事主管部門   D．省級房地產主管部門
答案：B
解析：國務院建設主管部門為房地產估價師注冊管理部門。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產主管部門為房地產估價師注冊初審部門。
6．2006年1月，某房地產開發(fā)公司投資開發(fā)建設一經躋適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應不低于(    )萬元。
A．4000    B．5000   C．6000   D．7000
答案：D
解析：國務院《關于調整部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)｛2004｝13號)，將房地產開發(fā)項目(不含經濟適用房項目)資本金比例由20％提高到35％。2億元×35％=7000萬元。
7．施工單位簽署建設工程項目質量合格的文件上，必須有(    )簽字蓋章。
A．注冊建筑師     B．注冊結構工程師
C．注冊建造師   D．注冊施工管理師
答案：C
解析：建設工程施工活動中形成的有關工程施工管理文件，應當由注冊建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。施工單位簽署質量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。
8．住房公積金管理的決策機構是(    )。
A．住房公積金管理委員會     B．住房公積金管理中心
C．存儲住房公積金的金融機構   D．設區(qū)城市人民政府
答案：A
解析：由直轄市、省會城市以及其他設區(qū)的市、地、州、盟人民政府，有關部門負責人，有關老師以及工會、職工、單位代表組成住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構。
9．商品房買賣合同約定面積為150┫，價格為4000元／┫，交付使用時，產權登記面積為155┫，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據(jù)有關規(guī)定最后結算的房價款應為(    )萬元。
A．60．0    B．61．0   C．61．8   D．62．0
答案：C
解析：（1）面積誤差比＝（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（155-150）/150=3．33%。（2）根據(jù)面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(含3％)的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。150┫×（1+3%）×4000元／┫=61．8萬元。
10．人民法院依法拍賣抵押房地產時，拍賣保留價應由(    )確定。
A．房地產估價機構     B．人民法院
C．抵押權人   D．人民法院和房地產估價機構共同
答案：B
解析：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。

11．在我國，房地產價格評估制度是根據(jù)(    )確立的一項房地產交易基本制度。
A．法律    B．行政法規(guī)   C．部門規(guī)章   D．政府規(guī)范性文件
答案：A
解析：《城市房地產管理法》規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度”。
12．某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款(    )。
A．甲銀行優(yōu)先受償     B．按二家銀行的債權數(shù)額大小確定受償順序
C．乙銀行優(yōu)先受償   D．按二家銀行的債權比例受償
答案：A
解析：依據(jù)《物權法》的規(guī)定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。
13．新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會成立之前，住房維修資金(    )。
A．由物業(yè)管理企業(yè)代管     B．由房地產管理部門代管
C．由財政部門代管   D．由業(yè)主自行管理
答案：B
解析：維修資金屬于代管資金。業(yè)主大會成立前，維修資金由當?shù)胤康禺a行政主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會同意，房地產行政主管部門可將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。
14．合法建造房屋的物權自(    )發(fā)生效力。
A．記載于不動產登記簿時     B．頒發(fā)房屋權屬證書時
C．申請房屋所有權登記時   D．事實行為成就時
答案：A
解析：《物權法》規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。
15．下列關于預告登記的表述中，錯誤的是(    )。   
A．預告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權   
B．預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效
C．預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發(fā)生物權效力
D．預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣
答案：D
解析：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。《物權法》規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
16．根據(jù)《房產測量規(guī)范》，不計算房屋建筑面積的是(    )。
A．屬永久性建筑有柱的貨棚     B．有頂蓋不卦閉的永久性架空通廊
C．無頂蓋的室外樓梯    D．與室內不相通的類似于陽臺的建筑
答案：D
解析：屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算全部建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
17．房地產估價報告應有至少(    )名專職注冊房地產估價師簽字。
A．1    B．2   C．3   D．4
答案：B
解析：《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，房地產估價報告由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。
18．大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格的，申請注冊時，需要提供(    )。
A．人才服務中心托管人事檔案的證明    B．社會保險繳納憑證復印件
C．所在單位同意其注冊的書面意見   D．所取得的房地產估價科研成果   
答案：C
解析：《注冊房地產估價師管理辦法》規(guī)定，離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員，外國人和臺港澳人員，在房地產估價師注冊中不需要提供聘用單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件，但應分別提供勞動、人事部門頒發(fā)的離退休證復印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產估價機構注冊的書面意見。
19．《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，二級資質房地產估價機構不得從事(    )估價業(yè)務。
A．城市房屋拆遷    B．課稅   C．企業(yè)清算   D．司法鑒定
答案：C
解析：《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。
20．某房地產估價師于2004年8月初始注冊在甲房地產估價機構，后于2006年2月變更注冊至乙房地產估價機構，則該房地產估價師的注冊有效期至(    )。
A．2006年8月    B．2007年8月   C．2008年2月   D．2009年2月
答案：B
解析：《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，房地產估價師注冊有效期為3年。注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應在注冊有效期滿30日前，申請辦理延續(xù)注冊。

21．業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，需要經(    )同意。
A．業(yè)主委員會
 B．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主
C．占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主
D．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主
答案：D
解析：《物權法》規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其附屬設施；(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定第⑤項和第⑥項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
22．對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在(    )以上的，應進行土地增值稅的清算。
A．55％    B．65％   C．75％   D．85％
答案：D
解析：《關于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定，對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。
23．某房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應繳土地增值稅為(    )萬元。
A．450     B．525   C．600   D．900
答案：B
解析：（1）土地增值額=3000萬元－1500萬元＝1500萬元。
（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，應納稅額＝土地增值額×50％一扣除項目×15％=1500×50％一1500×15％=525萬元。
24．2007年某市職工上一年度月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一年度月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為(    )元。
A．125    B．250   C．300   D．375
答案：C
解析：根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于基本醫(yī)療保險費失業(yè)保險費住房公積金有關個人所得稅政策的通知》(財稅[2006]10號)單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12％的幅度內，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應納稅所得額中扣除。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設區(qū)城市上一年度職工平均工資的3倍，具體標準按照各地有關規(guī)定執(zhí)行。
25．王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費，當增加對住房的消費后，其他生活用品消費對王某的邊際效用(    )。
A．會減少     B．會增加
C．保持不變   D．可能增加也可能減少
答案：B
解析：根據(jù)邊際效用遞減規(guī)律，當增加商品X的消費時，X的邊際效用逐漸減少；而商品Y的消費量因商品X的增加而減少，故y的邊際效用增加，所以X替代Y的邊際替代率(絕對值)呈逐漸遞減的趨勢，因而無差異曲線是一條凸向原點的曲線。
26．商業(yè)銀行為房地產開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務中的(    )。
A．負債業(yè)務     B．資產業(yè)務   C．中間業(yè)務   D．代理業(yè)務
答案：B
解析：商業(yè)銀行資產業(yè)務是指銀行將其資金通過各種途徑運用出去以獲得收益的業(yè)務。商業(yè)銀行資產業(yè)務主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類。
27．結合保險的本質，屬于保險基本職能的是(    )職能。
A．分散危險    B．融通資金   C．防災防損   D．分配
答案：A
解析：保險的基本職能是指保險在一切經濟條件下均具有的職能，包括分散風險職能、組織經濟補償職能。保險的派生職能是指隨著社會生產力的發(fā)展而逐漸具有的職能，包括融通資金職能、防災防損職能和分配職能。
28．某種有價證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經營收益的分配，又能通過市場轉讓獲取交易差價，這種證券是(    )。
A．股份    B．股單   C．股票   D．公司債券
答案：C
解析：股票持有者不僅可以獲得股息、紅利等收益，還可通過在股票市場上轉讓其持有的股票而獲得交易差價收益。
29．下列關于拍賣行為的表述中，錯誤的是(    )。
A．拍賣人應公開展示拍賣標的，允許競買人查看、檢驗標的物
 B．除法律、法規(guī)務有規(guī)定外，拍賣人不得拒絕競買人的申請
C．委托人可以派人參與競買自身所委托的拍賣標的
D．委托人與拍賣人是平等的民事主體
答案：C
解析：禁止拍賣人參與竟買即拍賣人不得參與自己主持的拍賣會的競買。
30．下列統(tǒng)計指標中屬于變異指標的是(    )。
A．眾數(shù)     B．調和平均數(shù)   C．中位數(shù)   D．標準差
答案：D
解析：變異指標又稱變動度，包括全距、平均差、標準差、變異系數(shù)等。眾數(shù)、調和平均數(shù)、中位數(shù)屬于平均指標。

31．資產負債表中應在資產方反映的項目是(    )。
A．預收賬款    B．應付賬款   C．應收票據(jù)   D．預提費用
答案：C
解析：預收賬款、應付賬款、預提費用，屬于在資產負債表中負債及權益方反映的項目。
32．下列與城市規(guī)劃管理有關的工作中，屬于城市規(guī)劃保障系統(tǒng)主要內容的是(    )。
A．城市規(guī)劃的制定    B．城市規(guī)劃的實施和管理
C．城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查   D．城市規(guī)劃法律法規(guī)的制定
答案：D
解析：城市規(guī)劃法律規(guī)范的制定，構成了城市規(guī)劃管理系統(tǒng)中保障系統(tǒng)的主要內容。
33．某城市居住生活聚居地的人口規(guī)模約為12000戶，配套建設有一套較完善的、能滿足該區(qū)居民物資與文化生活所需的公共服務設施，則該區(qū)域最可能是城市規(guī)劃意義上的 (    )。
A．居住區(qū)    B．居住小區(qū)   C．居住組團    D．居住社區(qū)
答案：B 
解析：居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模(10 000―15000人、3 000~5 000戶)相對應，配套建設有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。
34．下列關于建筑制圖有關要求的表述中，錯誤的是(    )。
A．圖紙幅面內應有標題欄和會簽欄
 B．結構施工圖一般不注比例，允許一個圖形使用兩種比例
C．凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號
D．標高的單位用毫米計
答案：D
解析：標高的單位用米記，按“國標”規(guī)定，標高數(shù)字準確到毫米，即注到小數(shù)點后面第三位。
35．某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸，且與該建筑物長軸方向一致，則該墻體(    )。
A．既是外墻也是縱墻    B．既是外墻也是橫墻
C．既是山墻也是縱墻   D．既是山墻也是橫墻
答案：A
解析：墻體的類型中，按所處位置不同，墻可分為外墻和內墻。外墻指建筑四周與室外接觸的墻；內墻是位于建筑內部的墻。按其方向不同，墻可分為縱墻與橫墻?？v墻指與建筑長軸方向一致的墻；橫墻是與建筑短軸方向一致的墻。
36．某市擬建一大型展覽館，根據(jù)工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是(    )。
A．單項工程    B．單位工程   C．分部工程   D．分項工程
答案：B
解析：單位工程是工程項目的組成部分。它是指具有獨立設計的施工圖和相應的概(預)算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產能力或發(fā)揮使用效益的工程。如：土建工程，電氣安裝工程，工業(yè)管道工程，暖衛(wèi)工程，通風工程等。
37．全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖是(    )。
A．宗地圖    B．房產分幅圖   C．房產分丘圖   D．房產分戶圖
答案：B
解析：房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分產圖的基礎資料，也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料。
38．房產用地面積測算時，需計入用地面積的是(    )。
A．公共使用的排水溝    B．市政道路   C．權屬不明的巷道   D．房屋占地面積
答案：D
解析：房產用地面積測算時，不計入用地面積的有：無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地；市政管轄的道路、街道等公共用地；公共使用的河涌、水溝、排水溝；已征收、劃撥或者屬于原房產證記載范圍，經規(guī)劃部門核定需要作為市政建設的用地；其他按規(guī)定不計入用地面積的面積。
39．省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法文件是(    )。
A．地方性法規(guī)    B．政府規(guī)章   C．部門規(guī)章   D．自治條例   
答案：B
解析：地方性法規(guī)是由省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務委員會根據(jù)本行政區(qū)域的具體情況和實際需要，在不同法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，效力不超出本行政區(qū)域范圍，作為地方司法依據(jù)之一的規(guī)范性文件的總稱。政府規(guī)章是有權制定地方性法規(guī)的地方的人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)，制定的規(guī)范性法文件，也稱為地方政府規(guī)章。
40．下列關于質權特征的表述中，錯誤的是(    )。
A．質權是一種擔保物權    B．質權的標的物只能是不動產權利
C．質權需轉移質物的占有   D．質權是就質物優(yōu)先受償?shù)臋嗬?BR>答案：B
解析：質權特征為：①質權是一種擔保物權；②質權的標的物只能是動產或財產權利；③質權須轉移質物的占有；④質權是就質物優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/P>

二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩上以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分)
1．廉租住房保障資金的來源有(    )。
A．財政預算資金    B．房屋維修資金
C．土地出讓凈收益   D．住房公積金增值收益
E．.廉租住房預售資金
答案：ACD
解析：《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理方法》第八條規(guī)定，城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房資金的來源，實行財政預算安排為主、多種渠道籌措的原則，主要包括：（一）市、縣財政預算安排的資金；（二）住房公積金增值收益中按規(guī)定提取的城市廉租住房補充資金；（三）社會捐贈的資金；（四）其他渠道籌集的資金?！蛾P于切實落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知》（財綜[2006]25號）規(guī)定，從土地出讓凈收益中安排一定資金用于城鎮(zhèn)廉租住房建設?！秶鴦赵宏P于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）規(guī)定，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實際情況進一步適當提高比例。
2．下列關于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有(    )。
A．征收或者征用都是為了公共利益需要
B．征收或者征用都要依法給予補償
C．征收是國家行為，征用是企業(yè)行為
D．征收是土地所有權發(fā)生改變，征用是土地使用權發(fā)生改變   
E．征收是強制性的，征用是非強制性的
答案：ABD
解析：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，是國家從被征用人手中直接取得所有權或其他權利的行為，其結果是權利發(fā)生轉移；征用是使用權的改變，是在特殊或者緊急狀態(tài)下的強制使用，一旦特殊或者緊急狀態(tài)結束，被征用的土地應當如數(shù)返還給原權利人。
3．法律規(guī)定可以屬于集體所有的自然資源有(    )。
A．森林     B．礦藏   C．水流   D．山嶺    E．荒地
答案：ADE
解析：《憲法》第九條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。
4．下列關于房地產抵押的表述中，正確的有(    )。
A．村辦企業(yè)的廠房可以抵押
B．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產   
C．公立學校的教學樓因本校擴建實驗室可以抵押
D．抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效
E．.同一房地產不得設定兩個以上抵押權
答案：ABD
解析：房地產抵押，抵押人可以將幾宗房地產一并抵押，也可以將一宗房地產分割抵押。學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的房地產為自身債務設定抵押。
5．自《城市規(guī)劃法》實施以來，城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機制不斷創(chuàng)新，先后就(    )出臺了部門規(guī)章。
A．紅線    B．綠線   C．紫線   D．藍線    E．黃線   
答案：BCDE
解析：1989年12月全國人大常委會通過了《城市規(guī)劃法》，標志著我國城市規(guī)劃走上了法制軌道，城市規(guī)劃綜合調控作用得到充分發(fā)揮，城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機制不斷創(chuàng)新，并逐步建立了綠線、紫線、藍線、黃線管理制度。
6．某房地產開發(fā)公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來三年連續(xù)獲得總額1．2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有(    )。
A．該抵押屬一般房地產抵押
 B．該抵押是最高額抵押   
C．若銀行實際發(fā)放了1．5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1．5億元
D．若銀行實際發(fā)放了1．5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1．2億元
E．.該抵押可以不經登記即產生合同效力
答案：BD
解析：《物權法》規(guī)定，最高額抵押是為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權提供擔保，是對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權做擔保。設定最高額抵押權時，債權尚未發(fā)生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔保的最高數(shù)額，在此額度內對債權擔保。
7．下列關于房地產廣告的表述中，符合有關規(guī)定要求的有(    )。   
A．僅介紹項目名稱的房地產廣告，可不載明商品房預售許可證書號
B．在集體土地上建設的房地產發(fā)布銷售廣告應載明集體經濟組織名稱
C．預售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內容   
D．在房地產廣告中表示項目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時間來表示距離
E．房地產廣告不得含有承諾為入住者辦理“農轉非”的內容
答案：ACE
解析：在未經國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設的，不得發(fā)布房地產廣告。房地產中表現(xiàn)項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。

8．房地產估價師注冊證書失效的情形有(    )。
A．注冊期滿3年而未延續(xù)注冊的   
B．持續(xù)離開估價崗位超過1年的      
C．年齡超過60周歲的       
D．聘用單位被撤回房地產估價機構資質證書的
E．不具有完全民事行為能力的
答案：ADE
解析：《注冊房地產估價師管理辦法》(建設部令第151號)規(guī)定，注冊房地產估價師有下列情形之一的，其注冊證書失效： (1)聘用單位破產的； (2)聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產估價機構資質證書的；(4)已與聘用單位解除勞動合同且未被其他房地產估價機構聘用的；(5)注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的；(6)年齡超過65周歲的；(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的；(8)其他導致注冊失效的情形。
9．對具備房屋功能的地下建筑，征收房產稅的相關規(guī)定有(    )。
A．自用的工業(yè)房產，以房屋原價的50％一60％作為應稅房產原值
B．自用的工業(yè)房產，以房屋原價的50％～60％作為計稅稅基
C．商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價的70％～80％作為應稅房產原值
D．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定納稅
E．地下人防設施免稅
答案：ACD
解析：自用的地下建筑，工業(yè)用途房產，以房屋原價的50％～60％作為應稅房產原值。凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。
10．下列關于經濟學中成本分析的表述中，正確的有(    )。
A．邊際成本包括短期邊際成長和長期邊際成本
B．長期總成本可以分為固定成本與可變成本
C．平均成本曲線、平均可變成本曲線、邊際成本曲線都呈“U”形
D．短期邊際成本曲線與短期平均成本曲線相交時收支相抵
E．收益等于成本是廠商經營決策的利潤最大化原則
答案：ACD
解析：短期總成本(STC)可分為固定成本(FC)與可變成本(VC)。邊際收益等于邊際成本是廠商經營決策的利潤最大化原則(或虧損最小條件)。
11．房地產金融的特點包括(    )。
A．集中性    B．風險性   C．流通性強
D．資金增值性    E．.資金周轉期長
答案：ABDE
解析：房地產資金的投入、形態(tài)的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的，體現(xiàn)了資金運動固定性特點。
12．下列保險險種中，屬于商業(yè)保險的有(    )。
A．責任保險    B．失業(yè)保險   C．工程保險
D．人壽保險    E．勞動工傷保險
答案：ACD
解析：以保險標的的不同性質為標準，可將商業(yè)保險分為財產保險、責任保險、信用保證保險與人身保險四大類。財產保險種類繁多，主要有海上保險、運輸貨物保險、運輸工具保險、火災保險、工程保險、貴重物品意外損害以及失竊保險等。目前我國的社會保險主要有統(tǒng)籌醫(yī)療保險、社會養(yǎng)老保險、勞動工傷保險和失業(yè)保險等。
13．股票和債券的相同之處表現(xiàn)在(    )。
A．都是融資工具    B．都是流通證券   C．享有相同權利
D．都是長期投資    E．.都可以為投資者帶來收益
答案：ABE
解析：股票和公司債券的相同之處主要表現(xiàn)在：兩者都是投資手段，都是融資工具，都是流通證券。它們質的區(qū)別如投資性質和各自所包含的權利不同。股票投資是一種長期投資；而公司債券投資則是一種短期投資。
14．根據(jù)對比指標的性質差異和說明問題的特點，統(tǒng)計中的相對指標包括(    )。
A．價值相對指標    B．結構相對指標    C．強度相對指標
D．動態(tài)相對指標    E．時期相對指標
答案：BCD
解析：根據(jù)對比指標的性質差異和相對指標說明問題的特點，可以將相對指標劃分為結構相對指標、強度相對指標、比較相對指標、比例相對指標、計劃完成相對指標、動態(tài)相對指標。
15．下列關于所有權的表述中，正確的有(    )。
A．所有權是從物權    B．所有權是自物權
C．可對所有權人的物設置他項權利   D．共有是確定份額的共同所有
E．建筑物區(qū)分所有權人僅擁有專有部分所有權
答案：BCE
解析：自物權是權利人對自己的物享有的權利，即所有權。共有可分為按份共有和共同共有。共同共有與按份共有的最顯著的區(qū)別在于，共同共有是不確定份額的共有，只要共同共有關系存在，共有人就不能劃分自己對財產的份額。業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

三、判斷題(共40題，每題0．5分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0．5分，本題總分最多扣至零分)
1．《物權法》是規(guī)范財產關系和人身關系的民事基本法律。    (    )
答案：×
解析：《物權法》是規(guī)范財產關系的民事基本法律
2．對有穩(wěn)定收益的項目，農民可以將依法批準的建設用地使用權入股。    (    )
答案：√
解析：《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定，對有穩(wěn)定收益的項目，農民可以經依法批準的建設用地土地使用權入股。
3．建設用地使用權必須在土地的地表、地上或地下分別設立。    (    )
答案：×
解析：《物權法》第一百三十六條規(guī)定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
4．城市房屋拆遷估價機構的確定，采用拆遷人、被拆遷人投票的方式決定。  (    )
答案：×
解析：拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當事人抽簽以及采用拆遷當事人能夠協(xié)商一致，共同接受的方式確定估價機構。
5．已辦理了房屋所有權證的產權人，不能以房屋主體結構質量不合格要求退房。 (    )
答案：×
解析：購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。房屋主體結構不合格的，均可申請退房。
6．商品住房購買人的房屋所有權證應由房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用之日起60日內負責辦理。    (    )
答案：×
解析：房地產開發(fā)企業(yè)應協(xié)助購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。 
7．工程招標代理機構可以跨省、自治區(qū)、直轄市承擔工程招標代理業(yè)務。    (    )
答案：√
解析：工程建設招標代理機構可以跨省、自治區(qū)、直轄市承擔工程招標代理業(yè)務。
8．城市藍線應當與城市規(guī)劃一并報批。    (    )
答案：√
解析：城市藍線應當與城市規(guī)劃一并報批。
9．建設單位領取施工許可證后2個月未開工的，施工許可證自行廢止。    (    )
答案：×
解析：建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期次數(shù)、時限的，施工許可證自行廢止。
10、房地產估價師應當知悉的法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額等。    (    )
答案：√
解析：假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。在房地產抵押估價活動中，房地產估價師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產的法定優(yōu)先受償權利等情況。

11.房屋租賃期間內，未經承租人書面同意，出租人不得轉讓房屋所有權。  (    )
答案：  ×
解析：《城市房屋租賃管理辦法》 規(guī)定，租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同規(guī)定。《合同法》第230條確認，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權利。
12．以預售商品房抵押的，該開發(fā)項目必須取得商品房預售許可證。    (    )
答案：√
解析：預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。
13．商品房在銷售時，購房者應當按購房款2％～3％的比例繳交維修資金。  (    )
答案：√
解析：商品房在銷售時，購房者應當按購房款2％～3％的比例繳交維修資金。
14．建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房的面積，應作為分攤的共有建筑面積。    (    )
答案：×
解析：建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。
15．房屋權屬登記信息查詢機構及其工作人員應當對房屋權屬登記的內容保密，不得擅自擴大登記信息的查詢范圍。    (    )
答案：√
解析：查詢機構及其工作人員應當對房屋權屬登記信息的內容保密，不得擅自擴大登記信息的查詢范圍。
16．注冊房地產估價師在每一注冊有效期內，必須接受繼續(xù)教育且接受繼續(xù)教育的學時為120學時。    (    )
答案：√
解析：注冊房地產估價師在每一注冊有效期內即3年內，接受繼續(xù)教育的時間為120學時，其中，必修課和選修課每一注冊有效期各為60學時。
17．房地產估價機構資質核準是一項行政許可項目。    (    )
答案：√
解析：依據(jù)《行政許可法》國務院下發(fā)了《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)，將房地產估價機構資質核準列為確需保留的500項行政許可項目之一，由建設部負責房地產估價機構資質核準工作。
18．由于房地產中介服務人員過錯給當事人造成經濟損失的，由房地產中介服務人員承擔賠償責任，所以機構承擔連帶責任。    (  )
答案：×
解析：由于房地產中介服務人員過錯給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任，所在機構可以對有關人員追償。
19．占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。(    )
答案：√
解析：《物權法》 規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
20．欠稅、漏稅屬一般違章行為，不構成犯罪。    (    )
答案：√
解析：偷稅和抗稅屬于違法犯罪行為。漏稅和欠稅屬一般違章行為，不構成犯罪。

21．居民因房屋被拆遷而重新購置住房的，不征收契稅。    (    )
答案：×
解析：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。
22．納稅人即負稅人，指稅法規(guī)定的負有納稅義務的單位和個人。    (    )
答案：×
解析：納稅人是國家行使課稅權所指向的單位和個人，即稅法規(guī)定的直接負有納稅義務的單位和個人。納稅人和負稅人不同。納稅人是直接向國家交納稅款的單位和個人，負稅人是實際負擔稅款的單位和個人。
23．個人住房公積金貸款利率實行一年一定，遇法定利率調整，貸款期在1年以內的，實行合同利率；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。(    )
答案：√
解析：個人住房公積金貸款利率實行一年一定，遇法定利率調整，貸款期在1年以內的，實行合同利率；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
24．單位繳存的住房公積金屬個人所有。    (    )
答案：√
解析：住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金賬戶，用于建造、購買、翻建、大修和租賃自住住房。
25．壟斷競爭市場上廠商實現(xiàn)短期均衡的條件與完全競爭市場不同。    (    )
答案：×
解析：壟斷競爭市場上廠商實現(xiàn)短期均衡的條件仍然是：MR＝MC。完全競爭市場上，對單個廠商而言，按利潤最大化原則決定產品的產量，廠商均衡條件是邊際收益等于邊際成本。邊際收益(MR)是指每增加一個單位的產品銷售量所增加的總收益。邊際成本(MC)是指廠商每增加一單位產量所增加的總成本。
26．國庫券是一種直接金融工具。    (    )
答案：√
解析：直接金融工具是指由非金融機構，如企業(yè)、政府或個人發(fā)行和簽署的商業(yè)票據(jù)、公債和國庫券、企業(yè)債券和股票以及抵押契約等。間接金融工具是指由金融機構發(fā)行的銀行券、存款單、銀行票據(jù)和保險單等。
27．保險中的投保人、被保險人和受益人可為同一人。    (    )
答案：√
解析：在財產保險中，投保人、被保險人往往是同一人，保險法律關系主體相對簡單。人身保險中，投保人、被保險人、受益人往往不是同一人，合同主體相對復雜。有可能是同一人，如投保人為自己利益投保，保險事件發(fā)生后致殘的情況；有可能是分屬兩人，如投保人為自己利益投保，保險事件發(fā)生后死亡的情況；還有可能分屬三人，如投保人為他人利益投保，本人又非受益人或法定繼承人的情況。
28．證券出售后，購買證券的貨幣所有權和使用權發(fā)生了分離。    (    )
答案：√
解析：普通商品出售后，該商品的所有權和使用權一并轉移，而證券出售后，買主即貨幣所有者擁有購買證券的貨幣所有權，而該貨幣的使用權則歸證券發(fā)行單位擁有，所有權和使用權發(fā)生了分離。
29．債券發(fā)行時，若市場利率高于債券利率，則債券的發(fā)行價格往往低于票面價值。(    )
答案：√
解析：債券發(fā)行時，若市場利率低于債券利率，則溢價發(fā)行；若市場利率等于債券利率，則平價發(fā)行；若市場利率高于債券利率，則折價發(fā)行。
30．強制拍賣的主體，是指被拍賣標的所有權人或處分權人。    (    )
答案：×
解析：強制拍賣的主體，是指在強制拍賣活動中形成的委托拍賣合同法律關系的當事人，即委托人和拍賣人。拍賣委托人是指人民法院，拍賣人是指商業(yè)性拍賣機構(公司)。

31．因債務人無法履約而拍賣其房地產的評估價格一般比正常市場價格偏低。(    )
答案：√
解析：房地產拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產。拍賣房地產價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低。
32．某城市2006年房地產投資額統(tǒng)計的統(tǒng)計總體，是指該市2006年全年累計新開工面積的投資總額。    (    )
答案：×
解析：統(tǒng)計總體，簡稱總體，是指所要研究的事物或現(xiàn)象的全體。某城市2006年房地產投資額統(tǒng)計的統(tǒng)計總體，是指該市2006年全年累計房地產的投資總額。
33．某房地產開發(fā)公司所開發(fā)的未售商品房價值在該公司資產負債表的資產類科目中反映。    (    )
答案：√
解析：資產負債表中資產類所列項目，有以下幾類：(1)流動資產，包括貨幣資金、短期投資、應收票據(jù)、應收賬款(減壞賬準備)、存貨、待攤費用等。(2)長期投資，反映長期投資的情況。(3)固定資產，包括固定資產(減累計折舊)、固定資產清理、在建工程等。(4)無形及遞延資產，反映無形及遞延資產及其他資產等。房地產開發(fā)公司所開發(fā)的未售商品房價值屬于固定資產。
34．在財務分析指標中，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快，資產的流動性增強，因此該指標越高越好；        (    )
答案：√
解析：一般來說，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快，可以減少壞賬損失，而且資產的流動性強，企業(yè)的短期償債能力也會增強，在一定程度上可以彌補流動比率低的不利影響。相反，應收賬款周轉率越低，企業(yè)的營運資金會過多的呆滯于應收賬款上，影響正常的資金運轉。
35．公共設施用地包括行政辦公用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地、居住小區(qū)中的公共服務設施用地以及其他公共設施用地等。    (    )
答案：×
解析：公共設施用地指居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政經濟文化教育衛(wèi)生體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地。 
36．反映建筑物的外貌，如外墻上的檐口、門窗套、陽臺、門窗外形、雨篷、勒腳等構造形狀的建筑施工圖，最可能是建筑剖面圖。    (    )
答案：×
解析：建筑立面圖是建筑物的各個側面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。包括；（1)反映了建筑物的外貌，如外墻上的檐口、門窗套、出檐、陽臺、腰線、門窗外形、雨篷、花臺、落水管、附墻柱、勒腳、臺階等構造形狀；(2)標明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出人口處的做法及其裝修等等。
37．樓面和地面都包含多個構造層次，其中結構樓板是樓面的基層。    (    )
答案：√
解析：樓、地面的構造層次一般有：基層、墊層、填充層、找平層、面層和結合層。地面的基層是基土；樓面的基層是結構樓板，包括現(xiàn)澆板和多孔預制板。
38．工程量清單計價的投標報價是投標企業(yè)在招標單位提供施工圖紙基礎上，計算實際工程量，根據(jù)企業(yè)自身所掌握的各種信息資料，結合國家的統(tǒng)一定額編制出來的。  (    )
答案：×
解析：投標報價是在業(yè)主提供的工程量計算結果的基礎上，根據(jù)企業(yè)自身所掌握的各種信息、資料，結合企業(yè)定額編制得出的。
39．地籍圖是由地籍要素構成的圖件，不包括地形要素。    (    )
答案：×
解析：地籍圖的內容包括地籍要素和必要的地形要素。
40．房地產抵押權是一種擔保債權。    (    )
答案：×
解析：擔保物權包括抵押權、質權、留置權等。

四、綜合分析題(共2大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分)

(一)

 2005年1月，甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產估價機構(以下簡稱乙機構)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷入李某就其房屋的性質與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。 該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元／┫的價格預購了一套80┫的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入44萬元。
1．該項目土地使用權出讓合同由(    )與甲公司簽訂。
A．該市人民政府土地管理部門    B．該區(qū)人民政府土地管理部門
C．該區(qū)人民政府   D．該市人民政府
答案：B
解析：《城市房地產管理法》第十五條規(guī)定，土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
2．甲公司應向土地管理部門繳納(    )。
A．土地補償費    B．土地使用權出讓金
C．土地閑置費   D．房屋拆遷安置費
答案：B
解析：國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
3．乙機構確定李某被拆遷房屋的性質應遵循的原則為(    )。
A．由城市房產管理部門認定
 B．由城市規(guī)劃行政主管部門認定
C．一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準
D．由乙機構根據(jù)經驗確定
答案：C
解析：對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
4．下列關于房屋拆遷行政裁決的表述中，正確的為(    )。
A．李某申請行政裁決，應提交被拆遷房屋的權屬證明
 B．李某對行政裁決不服，可依法申請行政復議
C．因李某提出新的需要查認的事實，房屋拆遷管理部門中止裁決，中止時間計入裁決時限
D．李某對行政裁決不服，可向人民法院起訴
答案：ABD
解析：中止裁決的因素消除后，恢復裁決。中止時間不計入裁決時限。
5．甲公司實施該項目的項目資本金不得少于(    )萬元。  
A．1200    B．1800   C．2100   D．3000
答案：C
解析：《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定：“房地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％”。2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優(yōu)化經濟結構，國務院下發(fā)了《關于調整部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產開發(fā)項目(不含經濟適用房項目)資本金最低比例由20％提高到35％。6000萬元×35％=2100萬元。
6．該項目的工程竣工驗收工作由(    )負責組織實施。
A．該區(qū)人民政府建設行政主管部門    B．該市工程質量監(jiān)督機構
C．甲公司   D．丙公司
答案：C
解析：工程竣工的驗收工作，由建設單位負責組織實施?？h級以上地方人民政府建設行政主管部門應當委托工程質量監(jiān)督機構對工程竣工驗收實施監(jiān)督。
7．在辦理商品房預購手續(xù)時，王某(    )。
A．可以申請住房公積金貸款
B．可以在商品房預售合同中約定所購房屋面積誤差為5％   
C．應將商品房預售合同分別報房產和土地管理部門登記備案
D．應當辦理預購商品房抵押登記
答案：AD
解析：建設部《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)規(guī)定，面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)的，據(jù)實結算房價款。面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
8．王某購買的住宅的產權登記面積為(    )。
A．套內建筑面積＋分攤的共有建筑面積
 B．套內房屋使用面積＋分攤的共有建筑面積
C．套內建筑面積+套內陽臺面積＋分攤的共有建筑面積
D．套內房屋使用面積牛套內墻體面積＋套內陽臺建筑面積＋分攤的共有建筑面積
答案：AD
解析：房屋產權登記面積是指由房產測繪單位測算，標注在房屋權屬證書上，記入房屋權屬檔案的，房屋的建筑面積。成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。
9．王某轉讓該住宅時隨營業(yè)稅附征的城市維護建設稅為(    )元。
A．100    B．140   C．1100   D．1540
答案：D
解析：城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據(jù)。城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％。5000元／┫×80┫=400000元。職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元／┫的價格預購了一套80┫的住宅。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入44萬元。根據(jù)納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％，440000元×5％×7％=1540元。

 (二)

 甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業(yè)房地產開發(fā)，為此與乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)達成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃、以及投標報價等內容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。
10．乙公司通過市場分析、制定項目融資方案和營銷計劃，并按經濟學中的零利潤原則確定土地使用權投標報價，此地價為甲公司預期(    )。
A．能保本而接受的最高地價     B．能保本而接受的最低地價
C．能取得正常利潤而接受的最高地價   D．能取得正常利潤而接受的最低地價
答案：D
解析：當商品的銷售收入正好能補償經濟成本時，廠商獲得了正常利潤。能取得正常利潤而接受的最低地價應是甲公司的最大希望。
11．目前國家針對房地產市場過熱采取了若干宏觀調控政策，其中屬于財政政策的為(    )。
A．增加稅收     B．提高存貸款利率
C．調整土地供給結構   D．減少公共工程開支
答案：AD
解析：財政政策，是指國家為實現(xiàn)宏觀經濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策。主要內容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉移支付)和稅收。
12．該地塊招標文件中明確規(guī)定，項目總建筑面積中應當有70％以上用于建造90┫以下的住房，則該指標為統(tǒng)計指標中的(    )。
A．結構相對指標    B．強度相對指標 C．比較相對指標 D．比例相對指標
答案：A
解析：結構相對指標又稱比重指標，是指現(xiàn)象總體經過分組后由各組有關數(shù)值與總體相應總值對比的綜合指標。該指標的計算公式為：結構相對指標(％)＝（總體內某部分或組的數(shù)值/總體總數(shù)值）×100％。
13．甲公司預期獲得的房屋銷售款項實現(xiàn)時，將在現(xiàn)金流量表中列入(    )。
A．貨幣資金的期末余額    B．經營活動產生的現(xiàn)金流量
C．投資活動產生的現(xiàn)金流量   D．籌資活動產生的現(xiàn)金流量
答案：C
解析：現(xiàn)金流量表中，收回投資所收到的現(xiàn)金應包含在投資活動產生的現(xiàn)金流量中
14．乙公司在開始市場分析之前，需仔細分析該項目土地使用權招標文件，其中屬于該項目控制性詳細規(guī)劃中用地控制指標的為(    )。
A．綠地率    B．容積率
C．建筑密度   D．住宅和商業(yè)用地的面積
答案：ABC
解析：控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標包括以下各項： (1)用地控制指標。包括用地性質、用地面積、土地與建筑使用相容性。 (2)環(huán)境容量控制指標。包括容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。 (3)建筑形態(tài)控制指標。包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定。 (4)交通控制指標。包括交通出入口方位、停車位。 (5)城市設計引導及控制指標。包括對城市重要地段的地塊，需對地塊內建筑的形式、色彩、體量、風格提出設計要求。 (6)配套設施體系。包括生活服務設施布置，市政公用設施、交通設施和管理要求。
15．下列關于雙方達成協(xié)議的表述中，正確的是(    )。
A．雙方達成的是一種單務合同
B．雙方民事法律關系的客體包括行為和咨詢報告
C．甲公司是乙公司的被代理人
D．甲公司開始支付的款項是一種定金
答案：BC
解析：雙務合同是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務的合同，如買賣、租賃等合同。雙方達成的是一種雙務合同。定金與預付款的區(qū)別在于：預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預付款的交付在性質上是一方履行主合同的行為，合同履行時預付款要充抵價款，合同不履行時預付款應當返還。預付款的適用不存在制裁違約行為的問題，無論發(fā)生何種違約行為，都不發(fā)生預付款的喪失和雙倍返還。所以，預付款與定金的性質是完全不同的。

2007房地產基本制度與政策考試試題參考答案
一、單項選擇題
1．D  2．C   3．B  4．C  5．B  6．D  7．C  8．A  9．C  10．B  11．A  12．A  13．B  14．A   15．D  16．D  17．B  18．C  19．C  20．B  21．D  22．D  23．B  24．C  25．B  26．B   27．A  28．C  29．C  30．D  31．C  32．D  33．B  34．D  35．A  36．B  37．B  38．D   39．B    40．B
二、多項選擇題
1．ACD  2．ABD  3．ADE  4．ABD  5．BCDE  6．BD  7．ACE  8．ADE  9．ACD 10．ACD  11．ABDE  12．ACD  13．ABE  14．BCD  15．BCE
三、判斷題
 1．×  2．√  3．×  4．×  5．×   6．×   7．√  8．√   9．×  10．√  11．×  12．√   13．√   14．×  15．√  16．√  17．√   18．×  19．√  20．√  21．×   22．×  23．√   24．√  25．×  26．√  27．√   28．√  29．√  30．×  31．√  32．×   33．√   34．√   35． ×   36．×   37．√   38．×   39．×   40．×
四、綜合題
 1．B  2．B  3．C  4．ABD  5．C  6．C  7．AD  8．AD  9．D  10．D  11．AD  12．A  13．C   14．ABC  15．BC