2007年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》真題及答案

一、問(wèn)答題(共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的括號(hào)內(nèi))
   (一)李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m²，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元／m²的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元／m²。
   請(qǐng)問(wèn)：
   1．張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?
   2．2007年9月該房層被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元／m²。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元／m²。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合量性?
   (二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段、結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體情況詳見表4―11。
   表4-11    店面成交情況

請(qǐng)問(wèn)：
   1．你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?
   2．若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素?  (說(shuō)明：回答若超過(guò)5個(gè)，只按前5個(gè)評(píng)分。)
   (三)2003年8月甲公司購(gòu)買了某棟寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。
   請(qǐng)問(wèn)：
   1．評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承擔(dān)人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。
   2．說(shuō)明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。

   二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，共20分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))
   (一)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車交易市場(chǎng)手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。
   1．若評(píng)估二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是(    )。
   A.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的原始價(jià)值
   B．作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的賬面價(jià)值
   C.作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
   D．作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)較評(píng)估出的價(jià)值低
   2．如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按(    )年計(jì)算建筑物的折舊。
   A．38．5    B．40．5    C．48．0    D．50．0
   3．如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調(diào)查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬(wàn)元，且未來(lái)每年不變，報(bào)酬率為7．5％，則收益價(jià)格為(    )萬(wàn)元。
   A．3752．92    B．3786．20    C．3875．70    D．3892．44
   4．若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是(    )。
   A.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值
   B．業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現(xiàn)值
   C.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi)用
   D．業(yè)主方的作價(jià)出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而適時(shí)調(diào)整

   (二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計(jì)劃詳見表4-12。
 表4-12

    由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開發(fā)成本比社會(huì)平均開發(fā)成本低100元／m²：目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5％的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。
    5．房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線是，正確的做法是(    )。
    A.對(duì)三期開發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
    B．對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
    C.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
    D．對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開發(fā)投資分別計(jì)息至各期開發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)
    6．在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用(    )。
    A.目前住宅市場(chǎng)價(jià)格
    B．未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
    C.各期開始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
    D.各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
    7．在確定開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用(    )。
    A.該開發(fā)公司測(cè)算的開發(fā)成本    B．現(xiàn)時(shí)的客觀開發(fā)成本
    C.各期銷售時(shí)的客觀開發(fā)成本    D．各期開發(fā)時(shí)的客觀開發(fā)成本
    8．在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括(    )。
    A.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)
    B．銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅
    C.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)
    D．銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購(gòu)地稅費(fèi)

 (三)某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法對(duì)一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果分別為2000元／m²和2300元／m²。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)格指數(shù)分別為102、106：土地報(bào)酬率為6％。
    9．運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是(    )。
    A．[2000，2300]  B．[2030，2270]    C．[2060，2240]    D．[2090，2210]
    10．假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格是(    )元／m²。
    A．2136    B．2165    C．2179    D．2206

    三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)
    封面和目錄(略)
    致委托人函
    XX市中級(jí)人民法院：受貴法院的委托，我公司對(duì)位于XX市XX路3號(hào)樓5層整層957．3m2辦公用途的房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)進(jìn)行了估價(jià)。
    估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2007年3月5日。   
    我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》[GB／T50291―1999]的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整(RMB 1094萬(wàn)元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元/m2)。
    估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的期限自2007年3月16日起1年。
    隨函附交3份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。
    XXXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(蓋章)
    法定代表人：XXX(簽字)
    2007年3月16日
    注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明
    我們鄭重聲明：
    1．我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
    2．本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
    3．我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
    4．我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
    5．我們已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看。
    6．沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
    7．本報(bào)告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。
    8．未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任一部分均不得用于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。
    注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX(簽名蓋章)注冊(cè)號(hào)：(略)
    注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：  XXX(簽名蓋章)注冊(cè)號(hào)：(略)
    估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)
    估價(jià)結(jié)果報(bào)告
    一、委托人(略)
    二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)
    二、估價(jià)對(duì)象
    根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)：X房地X字[2000]第XXXX號(hào))、《國(guó)有土地使用證》[證號(hào)：XX地X字(1999)第XX號(hào)]、實(shí)地查看情況及調(diào)查資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況如下：
    (一)區(qū)位狀況
    位置：坐落XX市XX路3號(hào)樓5層整層
    緘市規(guī)劃：行政辦公區(qū)
    環(huán)境景觀：優(yōu)美整潔
    公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：基本完備
    商務(wù)氛圍：處于XX市行政中心范圍
    (二)實(shí)物狀況
    1．土地狀況
    用途：辦公
    地號(hào)：  XX區(qū)XX街道163街坊1／6丘
    四至：(略)  
    土地等級(jí)：1級(jí)
    土地共用面積：3500m²
    地勢(shì)：土地平整
    其中土地分?jǐn)偯娣e：500m²
    2．建筑物狀況
    建筑面積：957．3m2
    建筑結(jié)構(gòu)：磚混一等
    層數(shù)：7層，無(wú)地下室，估價(jià)對(duì)象處于5層
    層高：3．3m，檐高：24m
    用途：辦公
    竣工日期：1999年12月1日
    裝修：．室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修
    設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護(hù)保養(yǎng)使用情況等(略)
    利用現(xiàn)狀：現(xiàn)空置

    (三)權(quán)益狀況   
    1．建筑物權(quán)益狀況 
    根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)：X房地X字[2000]第XXXX號(hào))記載：估價(jià)對(duì)象建筑物權(quán)利人：XXX、XXX，所有權(quán)性質(zhì)：私有，用途辦公，建筑面積957．3m²，磚混一等。
    2．土地使用權(quán)權(quán)益狀況
    根據(jù)《國(guó)有土地使用證》(證號(hào)：XX地X字L1999]第XX號(hào))記載：估價(jià)對(duì)象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓，土地共用面積：3500m²，其中分?jǐn)偼恋孛娣e： 500m²，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告按無(wú)續(xù)期考慮。
    3．他項(xiàng)權(quán)利狀況
    估價(jià)對(duì)象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán))，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行XX支行，至估價(jià)鐘點(diǎn)尚未注銷。具體情況如下：
    他項(xiàng)權(quán)利人：中國(guó)工商銀行XX支行
    權(quán)利種類：期房抵押
    建筑面積：957．3m²
    權(quán)利價(jià)值：574．38萬(wàn)元
    抵押部分：5層整層
    設(shè)定日期：1999年8月
    他項(xiàng)權(quán)證號(hào)：  X房地X他字(1999)第XXX號(hào)
    四、估價(jià)目的
    為法院辦案提供價(jià)格參考。
    五、評(píng)估的價(jià)值類型和定義
    采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
    六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
    估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年3月15日。
    七、估價(jià)依據(jù)(略)
    八、估價(jià)原則(略)
    九、估價(jià)方法
    本報(bào)告選用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。
    市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法：即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。    綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。
    十、估價(jià)結(jié)果
    根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整 (RMBl094萬(wàn)元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元／m²)。
    十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制
    本估價(jià)報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日到2008年3月
    15日。   
    十二、估價(jià)作業(yè)日期
    2007年3月5～16日   
    十三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員(略)
   估價(jià)技術(shù)報(bào)告
   一、估價(jià)對(duì)象分析(略)
   二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(略)
   三、最高最佳使用分析(略)
   四、估價(jià)方法選用
   本報(bào)告所采用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。
   市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
   收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
   綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。

   五、估價(jià)的測(cè)算過(guò)程
   市場(chǎng)法的基本步驟為：搜集交易案例→選取可比實(shí)例→建立價(jià)格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場(chǎng)狀況(交易日期)調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個(gè)別因素)→求取比準(zhǔn)價(jià)格
   其基本計(jì)算公式如下：
   估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)
   X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
   (一)市場(chǎng)法
   1．選取可比實(shí)例
   搜集類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件，選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較，詳見表4―13。
   表4-13    可比實(shí)例表

續(xù)表

    根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實(shí)例成交價(jià)格修正調(diào)整為符合估價(jià)對(duì)象條件的比準(zhǔn)價(jià)格，詳見表4―16。
   表4-16    可比實(shí)例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準(zhǔn)價(jià)格表

   4．市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果
   3個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為市場(chǎng)法求取的估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格：
   (12062+10778+11678)／3＝11506元／m²
   (二)收益法測(cè)算
   收益法的基本步驟為：
   搜集預(yù)測(cè)需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用→預(yù)測(cè)估算凈收益→求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率→選用適宜的報(bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格(詳見表4-17)。
   根據(jù)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。
   其計(jì)算公式如下：

式中 
    V――房地產(chǎn)的收益價(jià)格；
    A――房地產(chǎn)未來(lái)每年凈收益；   
    Y――房地產(chǎn)的報(bào)酬率；
    n――房地產(chǎn)的收益期限；
    g――掙收益逐年遞增的比率。
    1．租賃收入的確定
    根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場(chǎng)租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1．8～2．5元／(m²•d)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)租金水平為2元/(m²•d)。
    2．空置率及租金損失率的確定
    根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90％左右，確定空置率及租金損失率合計(jì)為10％。
    3．年有效毛收入的確定
    有效毛收入＝日租金收入×天數(shù)／年×(1-空置及租金損失率)
    4．凈收益的確定
    根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析，主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，確定租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20％?，F(xiàn)時(shí)年凈收益：有效毛收入×(1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)
    5．報(bào)酬率的確定
    房地產(chǎn)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報(bào)與所投入資本的比率，報(bào)酬率可采用累加法確定。報(bào)酬率：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率―投資帶來(lái)的優(yōu)惠率房地產(chǎn)報(bào)酬率確定為6％。
    6．剩余收益期限的確定
    根據(jù)《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象剩余使用期限42年，無(wú)續(xù)期。
    7．租金年增長(zhǎng)率的確定
    經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象租金年增長(zhǎng)率為2．5％。
    8．收益價(jià)格的確定

運(yùn)用收益法求取的估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為11360元／m²。

   (三)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的確定
   采用兩種不同途徑進(jìn)行估價(jià)得到的不同結(jié)果均具有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個(gè)結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價(jià)結(jié)果。
   估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=(11506+11360)／2=11433元／m²
   估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=11433×957．3=10944811元
   取整為1094萬(wàn)元。
   單價(jià)為11433元／m²。
   六、估價(jià)結(jié)果
   根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB／T50291―1999)的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整(RMBl094萬(wàn)元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬(wàn)壹仟肆百叁拾叁元整(RMB11433元/m²)。
   附    件
   1．《委托司法鑒定函》(復(fù)印件)
   2．《房屋所有權(quán)證》(復(fù)印件)
   3．《國(guó)有土地使用證》(復(fù)印件)
   4．估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖
   5．估價(jià)對(duì)象小區(qū)實(shí)景照片
   6．估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(復(fù)印件)
   7．估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
    8．房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(復(fù)印件)
   四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2．5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))
   估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m²，總建筑面積6000m²，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變。現(xiàn)需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在2007年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格(購(gòu)買總價(jià)和單價(jià))。
   有關(guān)資料如下：
   1．預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87％。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測(cè)穩(wěn)定在1000元／m²，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的25％。
   2．預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用(含管理費(fèi)用)為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。
   3．折現(xiàn)率為12％，銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為7％(與銷售同時(shí)發(fā)生)，購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3％。
   估價(jià)測(cè)算如下(節(jié)選)：
   一、估算凈收益•
   凈收益=1000×6000X85％×(1-10％)×(1-25％)＝344．25萬(wàn)元
   二、測(cè)算報(bào)酬率Y
       采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式

采用試算法推算報(bào)酬率。具體算法詳見表4-18。

    (注：上表計(jì)算結(jié)果無(wú)誤)
   報(bào)酬率＝(9．994％+7．909％+8．092％+8．005％)／4＝8．500％
   取整報(bào)酬率為8．5％。
 三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值

四、裝修改造費(fèi)用總額   
    裝修改造費(fèi)用=1000×6000／(1+8。5％)0'5=576．02萬(wàn)元
五、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)
    銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)=3981．45×7％／(1+12％)×248．84萬(wàn)元
六、購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)
    設(shè)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)為V，則
    購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=V×3％
七、計(jì)算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格
    估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)V=3554．87-248．84-576．02-0．03V
    V=2650．50萬(wàn)元
    單價(jià)=2650．50／6000=4417．49元/m²

2007年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)案例與分析真題答案

    一、問(wèn)答題
    (一)答案：
    1．(1)評(píng)估的依據(jù)為其合法用途，即住宅，而轉(zhuǎn)讓目的為商業(yè)用途，故評(píng)估結(jié)果低于轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
    (2)從評(píng)估目的來(lái)看，抵押價(jià)值評(píng)估需要采取謹(jǐn)慎原則，評(píng)估結(jié)果較為保守。
    (3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)情況可能發(fā)生了變化。
    (4)評(píng)估的是公開市場(chǎng)價(jià)值，與實(shí)際成交價(jià)格可能一致。
    2．(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生了變化。
    (2)最終拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由拆遷入和被拆遷入?yún)f(xié)商確定，與評(píng)估結(jié)果可能存在差異。
    (3)住宅和商鋪的補(bǔ)償價(jià)格不同。
    (二)答案：
    1．(1)權(quán)屬資料。
    (2)估價(jià)對(duì)象收益和費(fèi)用資料。
    (3)其他房地產(chǎn)狀況資料。
    (4)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃。
    2．(1)建筑裝修。
    (2)設(shè)施設(shè)備。
    (3)商鋪類型。
    (4)層高及平面布局。
    (5)成新狀況。
    (三)答案：
    1．(1)未來(lái)市場(chǎng)租金是否低于合同約定的租金。
    (2)租賃合同的規(guī)定對(duì)承租人毀約是否提供一定的保護(hù)，如違約賠償較低等。
    (3)保有成本是否低于租賃成本。
    2．先測(cè)算租期內(nèi)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)租金收益價(jià)值，再測(cè)算租期內(nèi)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)約定租金收益價(jià)值，有租約限制價(jià)值減無(wú)租約限制市場(chǎng)價(jià)值即為承租人價(jià)值。
    二、單項(xiàng)選擇題
    1．C  2．C  提示：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命實(shí)際經(jīng)過(guò)了9．5年，加土地剩余使用年限37．5年。
    3．A提示：300／7．5％×[1-1／(1+7．5％)38．5]＝3752．92萬(wàn)元
    4．A  5．C  6．D  7．A  8．C  9．D  提示：2000×30％+2300×70％=2210，2000×70％+2000×70％＝2090。
    10．C  提示：2250×102／106×[1-1／(1十6％)40]／[1-1／(1+6％)39]=2179元/m²。
    三、指錯(cuò)題
    1．致委托人函中缺少估價(jià)目的。
    2．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明缺少參加實(shí)地勘察的估價(jià)人員姓名。
    3．結(jié)果報(bào)告中區(qū)位狀況缺少交通條件、朝向等介紹。
    4．結(jié)果報(bào)告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)。
    5．結(jié)果報(bào)告中權(quán)益狀況沒(méi)有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》，土地使用權(quán)人。
    6．未考慮抵押情況對(duì)價(jià)值的影響。
    7．他項(xiàng)權(quán)利日期不夠具體。
    8．結(jié)果報(bào)告中估價(jià)目的敘述不清。
    9．沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)方法選用理由。
    10．市場(chǎng)比較法未說(shuō)明可比實(shí)例的交易情況是否正常。
    11．市場(chǎng)比較法中缺少比較因素修正說(shuō)明。
    12．市場(chǎng)比較法中交易日期調(diào)整系數(shù)錯(cuò)誤。
    13．收益法公式中對(duì)A的說(shuō)明錯(cuò)誤。
    14．收益法中未說(shuō)明租金內(nèi)涵。
    15．收益法中房地產(chǎn)報(bào)酬率的確定沒(méi)有具體的說(shuō)明。
    16．收益法中租金年增長(zhǎng)率的確定無(wú)依據(jù)。
    17．附件缺少房屋共有權(quán)證復(fù)印件。
    18．附件缺少估價(jià)對(duì)象內(nèi)部照片。
    19．附件缺少他項(xiàng)權(quán)利證明。
    四、改錯(cuò)題
    1．凈收益計(jì)算有誤。
    凈收益=1000×6000×87％×(1-10％)×(1-25％)＝352．35萬(wàn)元
    2．辦公樓收益年限有誤。
 
    3．裝修改造費(fèi)用折現(xiàn)率有誤。
    裝修改造費(fèi)用=1000×6000／(1+12％)o•5＝566．95萬(wàn)元