房地產(chǎn)估價師考試案例分析解題思路（二）

　　第二節(jié)估價報告指錯

　　一、答題技巧
　　1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？“
　　這是因?yàn)殄e誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯誤是因?yàn)榍懊驽e了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！

　　2、揣摩評卷人的心理

　　3、先理草稿，再答題

　　二、答題思路
　　（一） 閱讀報告：1、先了解估價基本事項(xiàng)。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果
　　（二） 錯誤類型
　　1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價依據(jù)、基準(zhǔn)地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。
　　2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。
　　3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。① 時間修正未說明市場狀況分析。② 比準(zhǔn)價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。
　　4、不一致。①結(jié)果報告與技術(shù)報告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。
　　5、 不正確。①每一項(xiàng)描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點(diǎn)、形成過程）
　?。ㄈ?常見錯誤
　　一、報告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）
　　1. 封面
　　2. 目錄
　　3. 致委托方函：
　　時點(diǎn)、對象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章
　　4. 估價師聲明
　　5. 估價假設(shè)和限制條件
　?、?說明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；
　?、?他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）；
　?、?特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；
　?、軝?quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項(xiàng)權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。
　　6. 估價結(jié)果報告
　　7. 估價技術(shù)報告
　　8. 附件
　　二、估價結(jié)果報告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容）

　　一) 委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）

　　二) 估價方（估價機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

　　三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中：
　　對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；
　　對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）
　　另外注意：1) 土地使用權(quán)人交代不清
　　2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等
　　3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）
　　4) 是否具有土地使用權(quán)證沒有交代
　　5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代
　　6) 房屋用途交代不清
　　7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清
　　8) 房屋建成年代交代不清
　　9) 房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）
　　10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）
　　11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；
　　12）建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途

　　四) 估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）
　　著重察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確

　　五) 估價時點(diǎn)（說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日）
　　估價時點(diǎn)是否準(zhǔn)確（注意各種估價目的房地產(chǎn)估價的估價時點(diǎn)）
　　與后面引用的時間數(shù)據(jù)是否吻合。（交易時間修正、匯率）

　　六) 價值定義（說明本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵）
　　采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，還是特殊估價

　　七) 估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）
　　（提供與估價目的、估價對象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)
　　1、 估價規(guī)范2、委托書3、少重要法規(guī)

　　八) 估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）
　?。ㄈ鄙倥c估價方法對應(yīng)原則）

　　九) 估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）
　　1、只使用了一種估價方法
　　2、能用市場比較法的沒有用。
　　3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。
　　4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。
　　5、適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價的，沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定
　　6、缺少估價方法定義

　　十） 估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

　　（1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。
　?。?）對外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。
　?。?）缺少單價或總價

　　十一) 估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）

　　十二) 估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）

　　十三) 估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）
以估價報告完成時間開始

　　三、估價技術(shù)報告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容）
　　一) 個別因素分析
　　注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補(bǔ)充）
　　商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修
　　住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量，朝向、樓層。
　　工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件
　　二) 區(qū)域因素分析（
　　注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補(bǔ)充）
　　商業(yè)：繁華程度、交通條件
　　住宅：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。
　　工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置
　　三) 市場背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）
　　四) 最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價對象最高最佳使用）
　　五) 估價方法選用（詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由）
　　1、未說明選用方法理由，
　　六) 估價測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等）
　　1、收益法
　　（1）收益期限確定錯誤。
　?。?）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)。
　?。?）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
　?。?）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯了。
　?。?）正常費(fèi)用的測算錯誤
　　A費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。
　　B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。
　　C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯誤。
　　D、參數(shù)確定錯誤。
　　E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。
　　F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。
　　（6）報酬率確定錯誤
　　A、報酬率選定錯誤
　　B、用途不同的部分采用了相同的報酬率
　　C、安全利率選擇錯誤
　　D、把物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為報酬率。

　　2、市場法
　　（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由
　?。?）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個以上（含三個）的可比實(shí)例
　?。?）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
　?。?）單項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。
　?。?）比較修正的方向錯誤。
　?。?）可比實(shí)例不符合條件。
　?。?）區(qū)位狀況與實(shí)物狀況混淆不請。
　　（8）區(qū)位狀況與實(shí)物狀況具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實(shí)例的差異。
　　（9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評估對象的特點(diǎn)結(jié)合起來。
　　（10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。
　?。?1）間接比較與直接比較混淆不清。

　　成本法：
　　1成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本
　　2注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）
　　3注意保險估價不計(jì)地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明
　　4銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確
　　5入股的估價應(yīng)說明入股后的用途
　　6注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%
　　7折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)
　　8用成本計(jì)算而非成本價
　　9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格

　　假設(shè)法
　　1預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)
　　2察看項(xiàng)目是否齊全
　　3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
　　4注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
　　5其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則
　　6最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；
　　7估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；

　　七) 估價結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由）

　　再仔細(xì)看看以下：

　　1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。
　　2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確
　　3估價時點(diǎn)是否準(zhǔn)確
　　4修正年限是否正確
　　5檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致
　　6對采用的方法是否有合理的說明和理由
　　7任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明
　　8注意利息的計(jì)算方式，期限
　　9報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)
　　10現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符
　　11注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)，收益，積算）