房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析解題思路（一）

　　一、綜述：
　　1、問答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。
　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。
　　3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。
　　4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。

　　第一節(jié)：問答及單選題:
　　問答題答題技巧：
　　1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。
　　2、另外，問答題一般每題都有3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。
　　3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯
　　4、結(jié)構(gòu)清晰：

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：
　　確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。
　　1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面
　?、?價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定
　?、?估價(jià)思路，由原則原理確定
　?、?估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。
　　2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？
　　①與估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）
　?、谂c估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程。
　?、叟c估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。
　　※ a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。
　　b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。
　　d、估價(jià)對(duì)象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）
　?、芘c估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。
　?、菖c估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。
　?、抟陨细黜?xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。
　　3、估價(jià)路線的確定過程：
　?、?確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）；
　　② 確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；
　?、?選擇適宜方法、途徑
　?、?方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方

　　二、價(jià)格解釋對(duì)價(jià)格有爭議、疑惑
　　[（對(duì)兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價(jià)格的因素？從因素入手]
　?、?目的不同，價(jià)格類型不同；
　　② 時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。（動(dòng)態(tài)價(jià)格）<市場環(huán)境、供求狀況均要變；估價(jià)對(duì)象也會(huì)變化><期限、成新、房地產(chǎn)狀況>；
　?、?交易狀況是否變化<權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同>；
　?、?估價(jià)原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時(shí)建筑〉；
　　⑤ 估價(jià)方法<兩個(gè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，不同方法產(chǎn)生價(jià)格差異〉

　　三、 資料的搜集
　　資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對(duì)價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對(duì)性）
　　1、 一般資料：
　?。?） 項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項(xiàng)目有關(guān)文件。
　?。?） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）
　?。?） 估價(jià)對(duì)象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……
　?。?） 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。 （5） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。
　　2、 不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191）
　?。?） 市場法：① 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價(jià)格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。
　　（2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費(fèi)用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價(jià)格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。
　?。?） 收益法：① 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。② 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報(bào)酬率方面的資料。
　　（4） 假設(shè)開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產(chǎn)市場售價(jià)。③ 同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④ 同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。