《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的學(xué)習(xí)方法之三

一、問(wèn)答題

（一）估價(jià)原則的運(yùn)用

（1）最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。

例1：96年試題

例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為4萬(wàn)元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格為1萬(wàn)元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說(shuō)明評(píng)估時(shí)的依據(jù)和理由。

答案：

1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬(wàn)元人民幣。900×4＝3600（萬(wàn)元）
2、依據(jù)和理由：上述評(píng)估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評(píng)估中最佳使用原則。因?yàn)?，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。故評(píng)估值大約為3600萬(wàn)元人民幣。確切的價(jià)值應(yīng)該是3600萬(wàn)元減去拆除舊建筑費(fèi)用后的價(jià)值。

例3：2001年模擬試題問(wèn)答題的第（二）題
（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果的時(shí)間相關(guān)性、時(shí)效性，不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象有不同的狀態(tài)。

例1：98年的考題：選擇題第2題
例2：教材P141
例3：某人1999年7月通過(guò)出讓方式獲得一宗土地，地價(jià)款是100萬(wàn)元，之后又花了200萬(wàn)元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為50萬(wàn)元，正常利潤(rùn)為50萬(wàn)元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（2000年3月）起計(jì)，則該地塊在2000年3月的價(jià)格為：（答案為D）
A.400萬(wàn)元　　B.350萬(wàn)元　　　C.100萬(wàn)元　　　D.〉400萬(wàn)元
估價(jià)時(shí)點(diǎn)說(shuō)明了估價(jià)時(shí)依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，這在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的P93-94中說(shuō)得很清楚。

例4：2001年模擬題A選擇題第2題
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則在損害賠償估價(jià)中、糾紛的評(píng)估中、轉(zhuǎn)讓的評(píng)估中、在建工程的評(píng)估中非常重要。

（3）替代原則：
例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題
（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

例：99年模擬試題：?jiǎn)柎痤}第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。
    98年考試題：選擇題第（一）題。

四、改錯(cuò)題

改錯(cuò)題一般是改估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤，各種方法常見的改錯(cuò)項(xiàng)目為：

（一）市場(chǎng)比較法

1、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P112例4-4和例4-5。
2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。
3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題，具體見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P128例4-14。
4、比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。

（二）收益法

1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問(wèn)題。
2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問(wèn)題。
3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。
4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。
5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。

具體見2001年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試題A第四題。

（三）成本法

1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問(wèn)題。
2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。
3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。
4、沒(méi)有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問(wèn)題。
5、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年限修正的問(wèn)題。
6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問(wèn)題。如：銷售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。
7、銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

（四）假設(shè)開發(fā)法

1、貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

2、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。

1、假設(shè)開發(fā)法

（1）沒(méi)有確定最佳的開發(fā)利用方式　
最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。
（2）沒(méi)有計(jì)算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)
（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)
（4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤
（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。
（6）未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。
（7）遺漏了買方購(gòu)買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項(xiàng)。

（六）沒(méi)有結(jié)合估價(jià)目的的要求

1、抵押估價(jià)的常見錯(cuò)誤

（1）沒(méi)有說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。

（2）抵押估價(jià)結(jié)果中，沒(méi)有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。

2、保險(xiǎn)估價(jià)的常見錯(cuò)誤
（1）沒(méi)有分清投保價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)損失程度評(píng)估。
（2）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒(méi)有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估。
（3）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估沒(méi)有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同。
（4）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒(méi)有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失。
（5）按“不可修復(fù)情況”評(píng)估損失時(shí)，沒(méi)有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值。
（6）把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的估價(jià)對(duì)象。

3、其他估價(jià)目的的常見錯(cuò)誤
（1）合資入股的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明入股后的用途。
（2）拍賣底價(jià)的評(píng)估，沒(méi)有確定出拍賣保留價(jià)。
（3）合并的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明合并前、后的用途，沒(méi)有以加權(quán)處理方式計(jì)算最終分配率。
（4）糾紛的估價(jià)，在“估價(jià)對(duì)象”一項(xiàng)中，僅說(shuō)明了土地使用權(quán)的取得方式（劃撥或出讓），對(duì)出讓方式?jīng)]有告之出讓時(shí)間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書；沒(méi)有說(shuō)明糾紛緣何而起，估價(jià)對(duì)象為何需要估價(jià)。
（5）征用或拆遷補(bǔ)償估價(jià)違背了國(guó)家制定的征用或拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。
（6）出讓土地的評(píng)估只說(shuō)明了原用途，沒(méi)有說(shuō)明規(guī)劃、出讓的用途。

（七）其他類型的錯(cuò)誤

1、對(duì)估價(jià)對(duì)象的某一部分重復(fù)計(jì)價(jià)
如教材案例4-6，用收益法對(duì)有收益的部分進(jìn)行了估價(jià)，然后又對(duì)無(wú)收益的第六層辦公（自用部分）進(jìn)行估價(jià)，這樣第六層的價(jià)值就有重復(fù)計(jì)價(jià)的問(wèn)題。因?yàn)闊o(wú)收益的第六層價(jià)值已體現(xiàn)在有收益部分的價(jià)值中，也就是說(shuō)，沒(méi)有無(wú)收益的第六層，其他有收益部分的價(jià)值將會(huì)降低。
2、計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致
如：計(jì)算前提為評(píng)估單價(jià)，但計(jì)算結(jié)果卻為總價(jià)，具體見案例4-2及其分析。
3、遺漏了估價(jià)對(duì)象部分的價(jià)值
如：用市場(chǎng)法評(píng)估出了某寫字樓的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車庫(kù)的價(jià)格。
4、在建工程的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期完工。
5、報(bào)告的有效期起算日期錯(cuò)誤。報(bào)告的有效期是估價(jià)報(bào)告完成之日起計(jì)，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。
6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤。