《房地產估價案例與分析》的考試方法之二

前面我們談了復習的方法，然而每年也有不少落榜的考生，失敗的主要原因并不是沒有復習好，而主要是考試方法不對。考試有方法嗎？回答是肯定的，下面筆者就這方面談談自己的看法。

一、問答題與選擇題的答卷方法

1、首先要摸清出題者的意圖。每個出題者在出一道題目時，他都會有一番用意，即該道題是考考生什么方面的知識，估計一般的考生會怎樣思考該問題，從而設置一些“陷阱”或“機關”，讓一般的考生答題偏離方向或答不出來，從而拉開考生在考分上的差距。以99年試題中的選擇題的第2題的第2問為例，很多考生都選擇了B或D，即認為該寫字樓在正常情況下最可能實現(xiàn)的價格為4000萬元或4010萬元。選4010萬元的考生是認為購買價是4000萬元，又花了10萬元涂飾了本公司的標志，期間寫字樓市場價格未發(fā)生任何變化，因而是4010萬元；選4000萬元的考生是認為購買價花了4000萬元，原先花了10萬元涂飾的本公司的標志，對于后來的購買者無效，因而是4000萬元。其實出題者是在考考生花了10萬元涂飾的本公司的標志，對后來的購買者不僅無偷越，而且需要花錢請人把本公司的標志去掉，從而最可能實現(xiàn)的售價為P∠4000萬元。這其實相當于考了考生的假設開發(fā)法的知識。再如99年試題問答題的第1題，作者的意圖是考我們估價原則中的合法原則和房地產估價程序中“明確估價”的具體內容。根據(jù)“規(guī)范”就知道是權屬狀況和實體狀況，按照土地、建筑兩方面分開就是：土地權屬狀況、房屋權屬狀況、土地基本狀況、建筑物基本狀況，因此考生只要知道了出題者的基本用意，最起碼能夠拿到8分。關于這一點，只要考生稍微分析一下歷年的試題，定會得出與筆者相同的觀點。

2、思維要清晰。答題要條理分明，層次清楚。以99年試題問答題的第3題為例。對于該題我們可以這樣思考：甲的收益不應因乙送禮的個人行為受到影響，從而甲公司的所提應為1000M2×3000元/ M2÷2×（1-7%）＝1395萬元，乙公司的所得應為實際回收的總價款中扣除甲公司所得后的剩余，即為2762.1-1395＝1367.1（萬元）。該題充分說明：考生在考試時思維要清晰，絕不能思維混亂。

再以99年試題問答題的第1題為例，不少考生在考試時答了非常多，把《規(guī)范》中P34的結果報告中的第（三）項內容全部羅列上去，顯得條理不分明，層次不清楚，如果能分土地的權屬狀況，房屋的權屬狀況，土地的實體狀況，建筑物的實體狀況四個方面進行細化，給閱卷者的感覺都會好多了。遇到這類題目一定要利用“條條”把內容“框住”亦即首先要保證把要點答全，然后有時間再去細化。

二、指錯題的考試方法

很多考生在考“指錯題”時并不是指不出錯誤，而是因為答題方法不正確丟了很多分，結果閱卷者覺得非常惋惜，考生感到非常痛心。丟分的情況主要表現(xiàn)在如下幾個方面：

（1）考生雖然指出了很多錯誤，期中有很多也指對了，甚至有的考生指出了13個正確的錯誤，但因為同時在前面也指錯了不少錯誤，結果得分很低。例如某個考生在13行的答卷紙上指出了19個錯誤，期中前面的8個指錯了，而且占據(jù)了8行答題位置。后面的11個指對了，則該考生只能計5條正確的答案，即只能得15分；如果相反，即指對了的11個錯誤排在11前面行上，則該考生可得33分；同樣的答案由于位置排列不同，考生卻相差“千里”。因此答題時要把自己有把握的、確定的錯誤排在前面，而且要一個答案占據(jù)一行。

（2）把本屬于兩條或多條的正確答案寫在一行而丟分。例如：某考生指出了19條錯誤，期中前面的13條指對了，后面的6條指錯了。如果該考生未把13行全部填滿，則缺一個空行可增計1條行分。如果該考生13前面條正確答案占據(jù)了7行，后面的6條錯誤答案占據(jù)了4行，則該考生可計9條正確的答案，即得分為27分；但如果前面13條正確的答案占據(jù)了7行，后面的6條錯誤的答案占據(jù)了6行，則只能計7條正確的答案，即21分，雖然正確答案全部答出，但得分卻只有滿分的一半多1分而已。

（3）把本屬于一條的正確答案分成了兩條，占據(jù)了兩行的位置，即浪費了一行的位置而丟分。例如：在市場比較法中，B、C的區(qū)域因素修正有誤（分子分母填倒）分成兩條，即B的區(qū)域因素修正有誤，C的區(qū)域因素修正有誤，仍然只計1條答案的分，整體上因浪費了一行的位置而白白地丟掉了3分。針對上述丟分的情況，結合評分標準，筆者就指錯題的考試提出以下考試方法。使讀者知道怎樣在13行的答題排列出自己的答案，知道如何界定一條錯誤，該分的時候分開，該合的時候就合。

1＞考試時，如果自己時間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據(jù)一行，把自己懷疑態(tài)度的答案盡量擠在后面的一行里。

2＞如果在“估價對象”中已找出三個錯誤，則不必再仔細尋找，應接著往下閱讀，以免一個地方糾纏太多而沒有時間閱讀報告的其余部分，等有時間再來仔細閱讀“估價對象”一項的內容。

3＞如果考試的估價報告中有“個別因素分析”、“區(qū)域因素分析”和“市場背景分析”的內容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個部分，以節(jié)省時間來尋找估價方法運用上的錯誤。

4＞在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。

三、改錯題的考試方法

考生需要知道的是：

1、本題中將正確的內容改錯是要倒扣分的，因此不能隨便指，也不能隨便改。

2、本題的錯一般不是3個就是4個，這樣像98年的試題只有3處計算，因此，可以肯定的3處計算都錯了。

3、本題包括指出錯誤和改正錯誤兩項工作，按98年的評分標準，只指了錯誤而未改正或改得不正確，每處可給1分，這樣，象98年的試題，即使一點都不懂，也可能得3分。

4、本題中有些明顯是正確的，如99年試題中的第1、2、6項計算，這樣也最起碼可以得3分，據(jù)此，也許已知道了本題的考試方法，那就是排除正確的，當只剩下3處時，不必再思考，首先指出它是錯誤的，然后再改，不會改也要改，因為將錯誤的內容改錯不倒扣分。