房地產估價師行業(yè)風險與防范（1）

     隨著社會主義市場經濟的發(fā)展，房地產市場化程度的提高，越來越多的經濟活動需要進行房地產估價。巨大的市場需求催生了大量的房地產估價機構，同時，越來越多的人才投身于房地產估價行業(yè)，使得房地產估價師隊伍日益壯大，著實令人欣慰。但是，房地產估價師的執(zhí)業(yè)風險時刻存在，近幾年業(yè)界也確實有房地產估價師承擔相應責任的事件發(fā)生。因此，更好地防范房地產估價師執(zhí)業(yè)風險就顯得越來越重要。防范執(zhí)業(yè)風險需要房地產估價師個人、估價機構、行業(yè)協(xié)會、政府主管部門等各方面的努力，尤其是估價師個人一定要加強風險意識，提高職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)技能，學法、知法、依法執(zhí)業(yè)，要有自我保護的意識。本文主要從房地產估價師個人的角度，提出一些房地產估價師執(zhí)業(yè)風險與防范的看法，尋求與業(yè)界同行的探討。 

  

  （一）房地產估價師執(zhí)業(yè)風險的內涵分析 

     我們知道，房地產估價的程序包括承接項目→估價準備→現(xiàn)場查勘→撰寫估價報告→復核審批→交付報告→立卷歸檔。從工作程序上說，房地產估價師通過自己的執(zhí)業(yè)活動，撰寫了房地產估價報告，交付委托方，收取費用后，估價任務算是完成了。但是，從一開始，估價師就有了承擔風險的可能。房地產估價是專業(yè)性極強的工作，房地產估價師出具的估價報告具有法律效力，許多經濟活動均以此為據(jù)。因此國家制訂了許多相關的法律法規(guī)，明確了房地產估價師必須對其出具的房地產估價報告的真實性負責，并規(guī)定了相應的責任。筆者認為，房地產估價師執(zhí)業(yè)風險的內涵，可以理解為房地產估價師在出具了評估報告后，由于評估報告內容的真實性偏差對相應經濟活動造成的損失應承擔的責任。  


   （二）房地產估價師執(zhí)業(yè)風險的類型 

    從現(xiàn)有的法律、法規(guī)來看，房地產估價師執(zhí)業(yè)中可能面臨的風險有以下幾種： 

    1、民事賠償風險 

    《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（建房[1995]147號）第二十六條規(guī)定，“由于房地產估價失誤給當事人造成經濟損失的，由所在單位承擔賠償責任。所在單位可以對房地產估價師追償”。《房地產估價師注冊管理辦法》(建設部100號令)第二十五條重申，“在房地產價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當事人造成的經濟損失，由房地產價格評估機構承擔賠償責任，房地產價格評估機構有權向簽字的房地產估價師追償”。 

     以上文件規(guī)定的還只是估價師從經濟上對受到損失的當事人進行賠償，尚不至于影響估價師的執(zhí)業(yè)資格。 

2、行政處罰風險 

   《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十八條第五款規(guī)定，“與委托人串通或故意做不實的估價報告和因工作失誤，造成重大損失的”，“由注冊單位對當事人處以警告、沒收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務、吊銷房地產估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產估價師注冊證》，并可處以罰款”�！斗康禺a估價師注冊管理辦法》第三十條第一款也規(guī)定，“給當事人造成直接經濟損失的”，“處以違法所得3倍但不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，可以處以1萬元以下的罰款”。 

    這是比較嚴重的處罰，直接由主管部門作出，嚴重的可以吊銷《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產估價師注冊證》，影響估價師的職業(yè)前途。 

3、刑事處罰風險 

    我國《刑法》中針對房地產估價師執(zhí)業(yè)規(guī)定了兩個相關罪名，分別是“中介組織人員提供虛假證明文件罪”和“中介組織人員出具證明文件重大失實罪”。 

   《刑法》第229條第1、2款規(guī)定，“承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金”――這是對“中介組織人員提供虛假證明文件罪”的闡述。 

   《刑法》第229條第3款規(guī)定，“第一款規(guī)定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金”――這是對“中介組織人員出具證明文件重大失實罪”的闡述。 

    前者屬于故意犯罪，后者屬于過失犯罪。同時，最高人民法院有關的司法解釋還對上述兩罪的立案標準作了明確的規(guī)定，“中介組織人員提供虛假證明文件罪”的立案標準是造成直接經濟損失50萬元以上，“中介組織人員出具證明文件重大失實罪” 的立案標準是造成直接經濟損失100萬元以上。受到刑事處罰的后果是相當嚴重的，不僅會被剝奪人身自由，而且估價師的職業(yè)前途也將受到極大的影響。 

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