2021房估師考試《理論與方法》考點：房地產(chǎn)估價原則概述

考點：房地產(chǎn)估價原則概述

一、房地產(chǎn)估價原則的含義(了解)

在房地產(chǎn)估價的實踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)和提煉出了一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，即房地產(chǎn)估價原則。

二、房地產(chǎn)估價的主要原則

八原則：獨立客觀公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則、謹(jǐn)慎原則。一致性原則、一貫性原則等。

不同估價目的，評估的價值類型不同，遵循的估價原則有所不同。

市場價值評估遵循獨立客觀公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。而在其他價值和價格評估中，還需要遵循其他原則，如抵押價值和抵押凈值評估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則;

有的不一定要遵循市場價值評估應(yīng)遵循的所有原則，如投資價值不一定遵循獨立客觀公正原則。

現(xiàn)狀價值評估，是按估價對象在某一特定時間(通常為現(xiàn)在)的實際狀況而非最高最佳利用狀況進(jìn)行評估，因此不應(yīng)遵循最高最佳利用原則。

評估市場價值以外的其他價值和價格時，可在市場價值評估應(yīng)遵循的原則外增加估價原則，或者根據(jù)估價目的和價值類型在市場價值評估應(yīng)遵循的原則中進(jìn)行取舍。

三、房地產(chǎn)估價原則的作用

使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。

估價原則可以幫助估價師如何去思考和衡量估價對象的價值或價格，如何把估價對象的評估價值首先框定在一個基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價方法的測算，就可以評估出一個更加精準(zhǔn)的價值或價格。

評判評估價值是否正確(有無誤差)，可以檢查是否遵循了應(yīng)遵循的估價原則。

【例題】房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價原則的作用。后半句錯誤。應(yīng)為“對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似”。參見教材P154。

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