2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題(三)
1、估價(jià)對象帶有債權(quán)債務(wù),可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)的:估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)。( )
對
錯(cuò)
【正確答案】 錯(cuò)
【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。如果是估價(jià)對象帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān),則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)值后,再加上債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值減去債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值,就可得到估價(jià)對象的價(jià)值。參見教材P185。
2、在建立比較基礎(chǔ)時(shí),對于統(tǒng)一付款方式的做法具體是通過折現(xiàn)計(jì)算。( )
對
錯(cuò)
【正確答案】 對
【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式是將可比實(shí)例不是在成交日期一次性付清的價(jià)格,調(diào)整為在成交日期一次性付清的價(jià)格。具體方法是通過折現(xiàn)計(jì)算。參見教材P185。
3、對同一房地產(chǎn)而言,建筑面積單價(jià)>套內(nèi)建筑面積單價(jià)>使用面積單價(jià)。( )
對
錯(cuò)
【正確答案】 錯(cuò)
【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。對同一房地產(chǎn)而言,一般情況下,建筑面積>套內(nèi)建筑面積>使用面積,則建筑面積單價(jià)<套內(nèi)建筑面積單價(jià)<使用面積單價(jià)。參見教材P189。
4、可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的,可能是正常的,也可能是不正常的。( )
對
錯(cuò)
【正確答案】 對
【答案解析】 本題考查的是交易情況修正的含義。可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的,可能是正常的,也可能是不正常的,而要求評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格一般是正常合理的,所以可比實(shí)例的成交價(jià)格如果是不正常的,就需要對其進(jìn)行交易情況修正。參見教材P190~191。
5、房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整,還包括一些其他因素調(diào)整。( )
對
錯(cuò)
【正確答案】 錯(cuò)
【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。市場狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整,是使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理。參見教材P194。
6、在比較法中,可采用時(shí)間序列分析法對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。 ( )
對
錯(cuò)
【正確答案】 對
【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。市場狀況調(diào)整的具體方法,可采用價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù),也可采用時(shí)間序列分析。參見教材P195。
7、比較法估價(jià)中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,是把可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價(jià)格,調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對象狀況下的價(jià)格。( )
對
錯(cuò)
【正確答案】 錯(cuò)
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。房地產(chǎn)狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格的處理??杀葘?shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對應(yīng)或反映的狀況,而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況,也不一定是在成交日期的狀況。參見教材P197~198。
8、比較法中,在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況比較、調(diào)整之前,要搞清楚可比實(shí)例狀況和估價(jià)對象狀況應(yīng)是在何時(shí)的狀況,可比實(shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對應(yīng)或反映的狀況,不一定是在成交日期的狀況,估價(jià)對象狀況通常是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。( )
對
錯(cuò)
【正確答案】 對
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。比較法中,在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況比較、調(diào)整之前,要搞清楚可比實(shí)例狀況和估價(jià)對象狀況應(yīng)是在何時(shí)的狀況,可比實(shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對應(yīng)或反映的狀況,而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況,也不一定是在成交日期的狀況,估價(jià)對象狀況應(yīng)是需要評估的價(jià)值或價(jià)格所對應(yīng)或反映的狀況,通常是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。參見教材P198。
9、對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn),各種影響因素的權(quán)重有所不同,對于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn),同一影響因素的權(quán)重則相同。( )
對
錯(cuò)
【正確答案】 錯(cuò)
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟。對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn),各種影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同,對于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn),同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同。參見教材P200。
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